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商标权权利用尽原则与平行进口问题研究

浙江大学 滕之杰


[摘要]商标权的权利用尽原则与国际贸易中的平行进口问题紧密相关，要解决平行进口的合法性问题，就必须肯定商标权权利用尽原则的合理性。然而平行进口问题更多的是一个贸易政策问题，以权利用尽原则作为肯定平行进口的依据存在理论上的缺陷。我国目前鉴于实际国情还不应该承认商标权的国际穷竭，对平行进口在原则上也要予以禁止。
[关键词] 商标权 权利用尽 平行进口 地域性 国内用尽 国际穷竭
引言
权利用尽原则一直是知识产权领域，特别是在商标权领域一个比较引人注目的问题，各国在法理著述和司法实践上也存在很大的分歧。《建立世界贸易组织公约》中《与贸易有关的知识产权协议》（以下简称TRIPS）回避了这些分歧，采用了中立的态度，依据相关规定，TRIPS就权利用尽对成员国未作任何要求，WTO的成员国可以根据本国的经济利益和政治考虑自行阐发知识产权的权利用尽原则。权利用尽原则又与解决平行进口问题密切相关，随着我国成为WTO的成员国后对外贸易的进一步放开，我国将面临越来越多的平行进口问题，因此从商标权相关的基础理论出发研究权利用尽原则无疑具有较大的现实意义。
一、权利用尽原则以及其在商标权领域的相关理论
（一）权利用尽原则的概念与历史发展
权利用尽原则（Exhaustion Doctrine）又称权利耗尽、权利穷竭原则，是知识产权法上一个特有的原则。是指“知识产权所有人或许可使用人一旦将知识产品[1]合法置于流通以后，原知识产权权利人所有的一些或全部排他权因此而用尽。”[2]首先，权利用尽原则只适用于知识产权，并因适用对象的不同而各有差异。并且它只适用于排他性的知识产权，如专利、商标、著作权等，而不适用于同为知识产权范畴的反不正当竞争。其次，知识产权用尽原则，主要是指积极利用权的用尽。权利人从事了相关的利用行为以后，那么作为知识产品的所有人，有权对物品加以再利用，在此范围内，知识产权权利人（包括真正的权利人、被授权人、继承人等）放弃该标的物，并进而放弃在该标的物上的某些消极禁止权的行使。
权利用尽原则并非随着知识产权法的产生而产生。它是随着知识产权法的发展、完善以及社会价值观的变化而产生的。现代意义的知识产权法始于19世纪初，而发展到19世纪末，已相当成熟，无论各国国内立法还是国际公约，都已创造了一个非常健全的知识产权保护环境。当时的知识产权是具有绝对性、排他性的产权。除了规定的时间性和天然存在的地域保护限制外，它被赋予了与所有权相同的意义。新兴的资产阶级将知识产权作为一种神圣的、独受的、绝对的新权利加以规定的，因此，没有产生权利用尽也就不足为怪了。当社会进入20世纪以后，社会的各个方面都发生了很大的变化，笼罩在知识产权上的自然法光环逐渐暗淡，而权利人与政府、使用者之间平衡则越来越重要。保护知识产权的目的首先是发展、传播技术和知识；保护创作者的利益放在了第二位，并对权利人的某些权利作了限制。知识产权越来越被看作一个功利性的概念，其作用是刺激人类的创造力，其目的则是推广、知识和使用知识，造福人类。[3]创作者的权利成为一种法定的、有限的独占性排他权。创造性活动是发明者、作者权利的源泉，而法律则成为权利产生的根据。在这种情况下，权利穷竭作为对权利的限制，就有了哲学上的基础，它的产生也就只是一个时间问题了。基于这两点，在知识产权保护得到进一步加强的同时，为维护社会公共利益起见，对知识产权的限制也进一步完善。而权利用尽原则作为对权利人的一种限制，也就应运而生。
（二）、商标权权利用尽原则
商标权权利用尽：“是指注册商标所有人或许可使用人将该商标加以利用，使用于商品并将该商标加以利用，使用于商品销售或已经在服务上使用，则注册商标所有人无权再禁止或阻碍他人使用原商品上附有的注册商标。”[4]它主要体现在销售活动中，权利人只可正常行使一次权利。权利用尽原则，亦即首次销售原则，是知识产权保护中用来防止权利人滥用权利的一项合理限制。它的重要意义在于保障商品正常流通，以促进贸易的自由化、一体化。在没有这种合理限制的情况下，知识产权的所有人受经济利益驱动，通过控制商品流通，划分市场而保持垄断地位的自发倾向就有可能成为既成事实。基于上述考虑，继专利权用尽成为国际上的通用规则以后，一些经济发达或者一体化进程较快的国家、地区已将权利用尽原则明确规定在商标法中，形成了商标用尽原则。
一般说来，各国都承认商标权的“国内权利用尽”，即在一国范围内带有商标的产品一旦投放市场以后，对于任何人使用或销售该产品的行为，商标权人都无权控制。当然，这一原则不适用于权利人有合法理由的情形（如商品在合法销售后发生了损坏）。商标权的国内用尽已经成为保护知识产权联合国际局（BIRPI）颁布的《BIRPI发展中国家示范法》的一条强制性规定，而欧共体出于统一市场的需要，将商标权权利用尽的范围扩展到整个欧共体市场。就我国而言，在商标法的实践中，对商标国内用尽的基本原则实质上采取了默认的态度。
相应的，在商标权权利用尽理论上还存在“国际穷竭”理论，即商标所有人本人或经其同意的第三人将商品首次投放入境外市场后商标所有人的商标权利即告穷竭，丧失了的带该商标的商品再销售等行为的控制权，其最经常的表现就是境外商品的新进口。目前，世界上各国对该原则大都抱谨慎的态度，即便是承认在欧共体内部商标权权利用尽的欧共体国家也在1998年的Silhouetto一案中否认了超出共同体范围的商标权用尽。
二、与权利用尽原则相关的商标权的基本理论
商标，是“制造商或商人为了使人认明自己的商品或劳务，从而它们与竞争的产品区别开来而使用的文字、名称、符号或图案。”[5] 与其他知识产权一样，它是一种法定的垄断权，其目的是为了促进社会经济的发展。与专利、著作权相比，商标有它独特的一面，专利、著作权的垄断权的建立，其直接的受益者往往是专利人和著作人。然而商标的垄断权的创设，主要则是为了维护广大消费者的利益，维护产业秩序。当然这并不排斥商标权人利用商标建立自己的信誉。一般而言，商标应具有以下功能：（1）识别功能；（2）表示商品质量功能；（3）广告宣传功能。商标的内容，与其他工业产权一样，有积极的利用权，包括使用、许可他人使用等，同时它也有消极的禁止权，它的禁止权还与专利、著作权不一样，它的禁止权可以超出其本身，而及于类似商品和类似商标。
商标权人在转移产品时利用商标的价值和功能实现其财产利益。既然商标的功能在于“识别”，商标功能和价值的实现对于商标权人来说自然也在于这种识别作用的实现。对于特定的产品而言，如经商标权人以销售、转让、交付等方式合法处分，物权已发生转移，则商标的功能与作用对于商标权人来说已经实现。Govaere博士指出“在任何情况下最重要的一点是：知识产权的目的在载体产品的首次销售（First Sale）之时已经实现，否则会导致市场的垄断。”[6] 理解这一点相当重要，附有注册商标的产品合法进入流通领域之后，商标已达到使商标权人通过商标制度获取经济利益的目的。商标权人对于该批特定的产品因其物权的转移和商标根本目的的实现而无任何商品权可言，他不能再控制该批特权属于别人的产品，不能再对商品的流向进行干涉。这里所指的商标权是针对该批特定的产品的，不应与法律所赋予商标权人的概括的商标权相混淆。附有合法贴附商标的产品经商标权人或经其同意的许可人转移物权后会有以下几种命运：（1）买受人本人为商品的实际使用人。（2）买受人是经销商，对产品不作变动，将该批商品再行销售。（3）买收人是经销商，改变产品的原有性质或形态，仍使用原商标进行销售。（4）买受人是商标权人的竞争对手或经销商，将该商品上合法贴附的商标撕去再换上自己的商标，或以自己的商标将该商标完全盖住，再次投入市场销售。在第一种情况下，只要买受人未对该特定商品上的商标作商标权范围内的利用，无论其怎样处分商品和商标，都不构成对商标权人权利的侵犯。在第二种情况下会出现“平行进口”的问题。第三种情况下由于经销商的行为会带来侵害商标权人信誉等不良后果，商标权人有权利用法律手段进行干涉，但与“平行进口”和“权利穷竭”无关。第四种情况会产生引起诸多争议的所谓“反向假冒”问题。
商标权作为知识产权的本质特点有两点：一是垄断性，二则是地域性。商标权具有地域性的特点，根据《巴黎公约》第6条，商标的效力只限于授予批准注册、授予商标权利的国家领域之内，在其他国家不发生效力；也就是说，商标没有域外效力，除非所有国参加了国际公约或订立了双边互惠条约，否则在一国得到承认和保护的商标在另一国不能受到保护。商标的地域性特点与权利用尽原则密切相关，而各国对此的做法也各不相同。
三、权利用尽原则与平行进口问题
（一）平行进口
所谓“平行进口”， 是指在国际贸易中，当某一知识产权获得两个以上国家的保护时，未经知识产权或者独占许可证持有人的许可，第三者所进行的进口并销售该知识产权产品的行为。由于该进口行为与本国的知识产权人的正常进口相对平行，也就是说，有两个“平行”的进口行为，故称之为平行进口。
平行进口的主要原因在于，某项知识产权产品在进口国本国的零售价高于其在外国的批发价。在利益的驱动下，进口商就会购买那些在国外生产并在国外销售的商品，然后按低于本国正常物价的价格在本国市场销售，于是形成了进口商与知识产权人或有关的被许可人之间就同一种商品争夺市场的局面。
平行进口与知识产权保护之间的冲突在理论上主要表现为知识产权的权利用尽原则和地域性原则的冲突。按照权利用尽原则，知识产权所有人自己生产或经其许可生产的产品售出后，无论何人使用或转售该产品的行为，都无须得到权利人的许可，也不侵犯知识产权。就该产品而言，权利人的权利已经用尽了。支持商品平行进口的观点认为其并未侵犯商标权所持的理由正是商标权利用尽原则；反对平行进口所依据的主要理由是商标的地域原则，即商标权的取得和行使均受到地域限制，相应地，权利用尽也受到地域限制。即使第三人在国外合法购买商标权所有人的产品但未经许可而将产品由国外进口，仍然对商标权构成侵害。故而未经商标权人同意的平行进口应予以禁止。[7]
（二）从权利用尽原则看平行进口问题
权利用尽原则，其基本含义是经知识产权人或其授权的人许可而生产的知识产权产品，在第一次投放市场后，权利人即丧失了对它的控制权，其权利被认为用尽。凡合法地取得该产品的人，只要不将其用于侵犯知识产权人的专用权，即可以自由地使用、转卖、处置该知识产权产品。 该原则是为了平衡知识产权人专有权所产生的负效应而设置的，其主旨是对知识产权人的权利加以必要的限制，以免产生过度垄断，阻碍产品的自由流通。在商标权领域，这一原则认为商标最根本的作用是作为一种标志，揭示商品的来源和保证商品的质量。因此，合法地载有某商标的货物一经投放市场，商标权人即丧失了对它的控制，其权利被视为用尽，任何人再次销售该产品，商标权人应无权阻止。[8]因此在销售活动中，权利人只可正常行使一次权利。 如果商标权人自己许可了一批商品的出售，则他人再如何转售这批商品，该商标权人无权过问。如果转售人违背与初售人订立的合同，将商品卖到指定的地域之外，或卖给了非指定买主，而被该买主再转卖，则初售人可以依合同法诉后者违约，而不能因转售及再转售的商品上带有权利人的商标，诉转售人或再转售人侵犯商标权。
支持平行进口认为它并不侵犯商标权的观点所依据的理论即商标用尽原则。按照商标用尽原则，一旦标有注册商标的商品已由商标权人投放市场，商标权人的权利就用尽了。对于任何第三者在该商品上使用注册商标的行为不得加以干涉和控制。平行进口中，进口国的商标使用人（独家代理商）和从事商品转口销售的第三者同出一门。他们与出口商之间存在某种合同法律关系，都受到出口商的控制。这种关系完全符合商标用尽理论中“经商标权人许可而投放市场”的核心内容。因此，第三者的平行进口不构成商标侵权行为。
（三）对平行进口问题的合法性质疑
笔者认为，商标用尽原则是法律实现对商标权人与竞争者和公共利益进行调整的途径。依据该原则所包含的理论看待商品平行进口，无疑会持赞同平行进口的观点。但以权利用尽作为平行进口的合法性依据，在理论上值得探讨。 首先，知识产权不同于物权。所有权人对合法取得的物有完全的支配权；知识产权人除了对有形的物化了的智力成果拥有权利外，还享有无形的专有权，他人合法取得的产品也可能会侵害此物的知识产权。其次，从竞争角度看，知识产权人授权他人在一定地域、时间内行使专有权利，被授权方必然支付了对价，并为商品的制造或销售投入了人力、物力、财力。第三人的平行进口行为显然对被授权方不利，违反了公平竞争秩序。因此，那些规定有“权利用尽”原则的国家，其法律会以“进口权” 条款对该原则进行限制，从而在立法上排斥“权利用尽”在国际贸易中的适用。从上面的分析可知，在知识产权保护中，两种理论并非相互对抗的，而属于两个不同的范畴：“地域性” 是知识产权在跨国交易中表现的特征；而“权利用尽”只是知识产权在国内商品流通中的表现。因此，基于知识产权的地域性原则，平行进口原则上构成知识产权侵权，在应予禁止。
目前，世界各国的立法和司法实践对平行进口立场不尽统一，但大多数国家原则上是禁止平行进口的，在某些特殊情况下承认平行进口的合法性。如美国在《1992年关税法案》第526条规定，如果商品上载有为美国公民或在美国建立的公司拥有在美国商标专利局注册的商标，除非在进口时得到商标所有人的书面同意，否则任何外国商品进入美国都是非法的。美国最高法院认为该条款只禁止由独立的外国制造商根据美国商标所有人许可生产的货物的平行进口，而佛罗里达南区联邦地区法院在1983年PSI案件中认为，如果商标产品是由原告的分支机构投入国际市场的，则应适用权利用尽原则，其理由是原告在第一次出售中取得了报酬。[9]又如日本执行反垄断的全国委员会于1972年公布的《独家进口经销指南》中指出：不适当地阻止平行进口真货是不公平的商业做法。有学者认为欧共体坚持权利用尽原则而承认平行进口。[10]其实，欧共体内部支持平行进口不过是出于统一市场的政策要求，而且有如笔者在上文中指出的，欧共体法院已经否认了超出欧共体范围外的权利用尽
结论
商标权权利用尽原则一直以来在理论界都是支持平行进口的一个强有力的论据。其实，从某种程度上说，平行进口问题不仅是商标法理论上的问题，很多情况下是否允许平行进口还更多是出于政策上的考虑，因为隐含在商标权权利用尽的背后是国际贸易的自由化与非关税壁垒之间的冲突。中国在加入WTO后，由于关税一定程度上的保护作用消失，平行进口的情况只会增加。世界上其他主要贸易大国均对这一问题有所保留，中国作为发展中的一个贸易大国，在对待平行进口的问题上，更应该认真地考虑自己的贸易政策，切不可贸然地采取绝对肯定或否定的态度，从目前形势看来，我国可以借鉴美国的做法，先不采纳国际穷竭原则，对平行进口原则上予以禁止，但在某些特定情况下，特别是在有政策的需要时不妨予以认可。


注释
[1] 知识产品，黑格尔称之为“精神产品”，他主要从“一元说”出发定义的，我们认为，由于我国专利法由“专利产品”的用法，所以将附有知识产权的产品称为“知识产品”比较合适。
[2] Mccarthy Desk encyclopedia of intellectual property P118 Mccarthy ,J.Thomas
[3] L.Ray Patterson 、Stanley W.Lindberg:《The Nature of copyright: A Law of Users’ Right》P49-55
[4]史际春主编：《香港知识产权法》，河南人民出版社1997年版，第198页。
[5] 刘春田主编：《知识产权法教程》，中国人民大学出版社1994年版第258页。
[6]See Inge Govaere,The Use and Abuse of Intellectual Property Rights in E.C Law,Sweet&Maxwell Ltd.1996.
[7] 王传丽：《与贸易有关的知识产权》，《政法论坛》1995年第1期。
[8]李小伟：《论平行进口与商标权的关系》，载于《中国专利与商标》1996年第2期。
[9]陈昌柏：《知识产权法战略》，科技出版社，1999年5月，第74页。
[10]同上，第75页

宁夏回族自治区建设厅


宁夏回族自治区房地产开发企业资质管理规定
宁夏回族自治区建设厅


第一章 总则
第一条 为加强房地产开发经营企业管理，保障企业依法从事房地产综合开发经营，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条 凡在本区城镇从事土地开发、房屋开发、基础设施和配套设施开发经营及其管理活动，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设行政主管部门归口管理全区房地产开发企业的资质管理工作。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本辖区内房地产开发企业资质初审和房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 企业设立与资质审批
第四条 房地产开发企业按资质条件分为专营企业和单个项目开发企业（以下简称项目开发企业）。
第五条 申请资质专营企业和项目开发企业应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申请表；
（二）企业章程和固定办公地点的文字说明；
（三）有独立健全的组织管理机构和上级主管部门或董事会任命专职经理、企业法定代表人的任命文件；
（四）有经济技术负责人、工程技术人员和经济管理人员的名单及职称证书、身份证明。外聘的上述有职称人员要提交两年以上的聘用合同；
（五）企业验资证明。
设立项目开发企业除应当符合本条第一款规定外，还应当提交下列证明文件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于1万平方米或占地面积不少于1公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之四十。
第六条 房地产开发企业资质等级实行分级审批：
（一）自治区属单位和中央在宁企业或单位申办房地产开发企业，报自治区建设行政主管部门审批；
（二）一级房地产开发企业由自治区建设行政主管部门初审后，报国家建设部审批；
（三）地、市、县二级至五级企业、项目开发企业，由所在市、县房地产管理部门初审后，报自治区建设行政主管部门审批。
凡属建设部审批的房地产开发企业须将批复后的资质等级申报表，报自治区建设行政主管部门备案；凡属自治区建设行政主管部门审批的房地产开发企业，应将批复后的资质等级申报表报所在地的房地产管理部门备案。
第七条 经资质审查合格的房地产开发企业，由自治区建设行政主管部门颁发《房地产开发企业资质等级证书》，《房地产开发企业资质等级证书》分为正本和副本，具有同等法律效力。
副本根据企业开发经营活动的需要，核发若干份。

第三章 企业资质标准与业务范围
第八条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发业绩等确定。
第九条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达30％以上。
第十条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；
（三）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。
第十一条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工5万平方米以上房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。
第十二条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金300万元以上，注册资金不低于300万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十三条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资金不低于100万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员3人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业初级以上职称，财务负责人具有相应专业初级职称。
第十四条 临时聘用或兼职聘用的技术人员不计入企业技术人员总数，一、二级房地产开发企业经济、技术人员不得兼职。
第十五条 凡达到一、二、三级资质（一）（二）（三）项条件，达不到（四）（五）项条件的专营开发企业，降低一级资质确定。
第十六条 项目开发企业根据项目所需资金和技术人员等条件确定资质，不定等级。
第十七条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第十八条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建筑技术复杂程度不受限制。
二级资质开发企业可承担10公顷以下的土地和建筑面积20万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
三级资质开发企业可承担建筑面积5—8万平方米以下的住宅区土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
四级资质开发企业可承担建筑面积2万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第十九条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担任务的范围由市、县房地产管理部门参照一至四级企业的范围确定。

第四章 资质管理
第二十条 开发企业实行持《房地产开发企业资质等级证书》营业制度，无《房地产开发企业资质等级证书》的，不得从事房地产开发经营活动。
第二十一条 房地产开发企业发生下列变化，应在其主管部门批准之日起三十日内，向原资质审批部门和工商行政管理部门申请办理注销、变更或重新登记手续：
（一）企业分立、合并的；
（二）企业破产、歇业或因其他原因终止业务的；
（三）企业更换法定代表人的；
（四）企业改变名称、住所、经营活动场所、经济性质、注册资金，以及增设或撤销分支机构的。
第二十二条 开发企业实行资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理企业资质等级的升降和去留。年检工作由自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门共同进行。
第二十三条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目开发经营，须重新办理资质变更等手续。
项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第二十四条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级方面给予优先。
第二十五条 房地产开发企业具备下列条件之一者可以申请升级：
（一）企业在资质定级三年中，按照本规定第十八条相应级别规定，完成两项规定上限开发建设任务，其它资质条件均达到上一资质等级标准，并且连续两年资质年度检查合格的，可申请晋升一个资质等级。
（二）企业资质定级两年后，满足本条第一款规定的条件，全部工程质量合格，优良品率达到30％以上，保修期内优良服务率满足90％，并获得省、部一项质量奖或地市二项质量奖可申请晋升一个资质等级。
（三）开发企业资质定级三年后，经检验连续三年实施开发建设中，企业拆迁安置方案落实情况良好，综合开发率满足80％，合同履约率达85％以上，可申请晋升一个资质等级。
第二十六条 房地产开发企业有下列情形之一者给予降级：
（一）开发企业资质等级确定后，有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产原值数量发生变化，其中二项以上不足标准规定数80％或其中一项不足标准规定数70％的，降低一个资质等级。
（二）由于企业经营管理不善，造成二起工程建设事故，或一个房地产开发项目工程有两起以上消费者投诉案件和纠纷，经主管部门裁定为责任方的，降低一个资质等级。
（三）企业连续两个资质年度检查不合格的，降低一个资质等级。
第二十七条 企业资质升级、降级实行资质公告制度。公告由自治区建设行政主管部门不定期在地方和行业报刊上发布。
被降低资质等级的专营开发企业，一年后经营管理明显改善的，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第二十八条 企业资质年度检查时间为每年3月至5月。
企业资质等级升级或降级、开发经营范围变更等手续在资质年度检查结束后办理，并按规定到办理企业法人营业执照的工商行政管理部门办理变更。
年度检查工作按照下列程序进行：
（一）受检企业按规定时间向所在市、县房地产管理部门提交《房地产开发企业资质年度检查表》、《房地产开发企业资质等级证书》、《企业法人营业执照》，过去一年的开发建设经营情况和财务决算年报表、完成的各项开发项目、各类工程经济技术人员变化情况及新年度开发项目
安排情况等资料；
（二）自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门在审查核实有关资料后，应对企业资质年检做出结论，记录在《房地产开发企业资质等级证书》（副本）的〈年检记录〉栏内。
年检结论分为合格、基本合格、不合格三种：
1．企业资质条件完全符合所定资质等级标准，且在过去一年内未发生工程质量事故、质量投诉案件及违纪违法行为的，为“合格”。
2．企业资质条件基本符合所定资质等级标准（指一项指标达到80％以上，其它均达到标准要求），且过去一年内未发生过工程质量事故、质量投诉案件及重大违法行为，为“基本合格”。
3．企业的资质条件与所定资质等级差距较大，或过去一年发生过工程建设重大事故，有质量问题等投诉案件发生和重大违法行为的，为“不合格”。
第二十九条 没有申请资质年度检查的企业，经房地产资质管理部门提示后仍不申请，视为自动歇业，其资质证书予以吊销。
第三十条 外省开发企业来我区进行房地产开发，应向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省（区）建设行政主管部门的批准文件，经批准后到项目所在地房地产管理部门登记备案，方可从事房地产开发经营活动。
第三十一条 取得三级以上资质的开发企业，允许在全区境内跨地区经营，但应到当地房地产管理部门登记备案。

第五章 罚则
第三十二条 企业在申请资质或资质年度检查中，采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资质条件或有关资料的，房地产管理部门可给予警告、通报批评，并应严格按照资质标准对其重新核定资质；情节严重的，可给予扣发资质证书三至六个月，限期整顿，降级直至吊销资质等级证书
的处罚。
第三十三条 无《房地产开发企业资质等级证书》擅自从事房地产开发经营业务的，或领取《房地产开发企业资质等级证书》一年以上未开展房地产开发经营业务，以及中途停止开发经营满一年的，由企业所在地房地产管理部门报请自治区建设行政主管部门给予警告，停止房地产开发
经营活动，吊销资质等级证书，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十四条规定处以罚款。
第三十四条 涂改、出借、转让或出租《房地产开发企业资质等级证书》的，由房地产管理部门给予警告、责令限期改正，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十七条规定处以罚款。
第三十五条 未在规定限期内办理资质变更手续的，房地产管理部门除责令其限期办理外，可给予警告、通报批评，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十五条规定处以罚款。
第三十六条 房地产管理部门的工作人员严重失职、索贿、受贿或者侵害企业合法权益的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究其当事人的刑事责任。

第六章 附则
第三十七条 在城市规划区外从事房地产开发，参照本规定执行。
第三十八条 本规定由自治区建设厅负责解释。
第三十九条 本规定自颁布之日起施行。



1998年4月28日