关于对全民预算内工业企业扭亏为盈措施项目贷款贴息的管理办法

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西藏自治区拉萨市人民政府


拉萨市商品房销售管理暂行办法

　（拉萨市人民政府令第６号　１９９９年６月２１日发布施行）


　　第一条　为加强本市商品房销售的管理，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　在本市行政区域范围内从事商品房（含经济适用住房，下同）销售活动的单位，均适用本办法。


　　第三条　本办法所称商品房销售，是指房地产开发经营单位（以下简称开发经营单位）将建造的居住或非居住房屋销售（含预售，下同）给承购人的交易行为。
　　本办法所称商品房预售，是指开发经营单位将正在建造中的居住或非居住房屋预先出售给承购人，并向承购人收取定金或房价款的交易行为。


　　第四条　拉萨市城乡建设环境保护委员会是本市商品房销售经营主管部门，拉萨市房产管理局具体负责本市市区商品房销售经营的日常管理工作。
　　各县人民政府房地产开发主管部门，负责本行政区域内商品房销售经营活动的监督管理工作。市城乡建设环境保护委员会及备县人民政府房地产开发主管部门，以下统称房地产开发主管部门。


　　第五条　开发经营单位销售商品房，应按规定向房地产主管部门提出申请，经审查合格领取《商品房预（销）售许可证》后，方可进行商品房销售。


　　第六条　开发经营单位预售商品房的，应符合下列条件：
　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得《国有土地使用证》；
　　（二）持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，预售的商品房设计图纸须与城市规划管理部门批准的相符；
　　（三）按提出的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　　（四）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房预售许可证》。


　　第七条　开发经营单位申领《商品房预售许可证》，须向房地产主管部门提供下列材料：
　　（一）本办法第六条（一）至（三）项规定的证明材料；
　　（二）营业执照和资质等级证书；
　　（三）工程施工合同；
　　（四）预售商品房分层平面图；
　　（五）商品房预售方案。
　　房地产主管部门自收到申请之日起１０日内，作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的，核发《商品房预售许可证》；不同意预售的，应当说明理由。


　　第八条　开发经营单位预售商品房所得款项，须按规定用于有关的工程建设。


　　第九条　开发经营单位销售已竣工商品房的，应符合下列条件：
　　（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》《固定资产许可证》以及《建设工程施工许可证》；
　　（二）所销售商品房建设工程已竣工，并经验收合格；
　　（三）已落实物业管理措施；
　　（四）所售商品房配套基础设施建设已基本完成；
　　（五）已经房地产主管部门审核同意，取得《商品房销售许可证》。


　　第十条　开发经营单位申领《商品房销售许可证》，须向房地产主管部门提供第九条（一）至（四）项规定的证明文件。


　　第十一条　房地产中介服务机构代理销售商品房，应向商品房承购人出示《商品房预（销）售许可证》复印件以及开发经营单位出具的委托销售代理书。


　　第十二条　开发经营单位销售商品房，须与承购人签订载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等内容的商品房销售合同。
　　经济适用住房应按规定向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。


　　第十三条　商品房的销售价格，由物价部门根据国家有关规定核定。
　　经济适用住房等享受国家优惠政策的居民住宅价格，实行政府指导价或政府定价。


　　第十四条　开发经营单位应当在商品房销售合同签订之日起３０日内，到房地产主管部门和土地管理部门办理登记备案手续。


　　第十五条　开发经营单位及其委托的房地产中介服务机构在电视、报刊等媒体做商品房销售广告须向广告经营单位出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》；未出具《商品房预（销）售许可证》、《广告经营资格许可证》的，广告经营单位不得为其制作和发布商品房销售广告。
　　商品房销售广告，应载明商品房预（销）售许可证编号。


　　第十六条　商品房工程质量实行终身负责制。
　　开发经营单位应在商品房交付使用时，向承购人提供载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容的住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　开发经营单位应按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。在商品房保修期内，因开发经营单位的维修，致使房屋原使用功能受影响，给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。


　　第十七条　商品房交付使用后，承购人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，承购人有权退房；因此给承购人造成损失的，开发经营单位应依法承担赔偿责任。


　　第十八条　承购人预购商品房的，应自商品房交付之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；承购人购买现有商品房的，应自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
　　开发经营单位应协助商品房承购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。


　　第十九条　开发经营单位在商品房销售活动中有下列行为之一的，由房地产开发主管部门给予行政处罚：
　　（一）未办理《商品房销售许可证》，擅自销售商品房的，责令其停止销售、补办手续，并可处以违法所得２倍以内的罚款，但最高不得超过２００００元；没有违法所得的，可处以５０００元以下的罚款。
　　（二）违反本办法规定，擅自预售商品房的，责令其停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款１％以下的罚款。
　　（三）将商品房预售款挪作他用，没有按规定用于有关工程建设的，责令期限抽回挪用资金，并可处以１０００元以下的罚款。
　　（四）未按规定办理备案和登记手续的，责令其补办手续，并可处以１０００元以下的罚款。


　　第二十条　对有违反工商、土管、规划、物价等法律规范行为的，分别由有关部门依法处理。


　　第二十一条　当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


　　第二十二条　对违反本办法规定的当事人进行罚款时，应出具自治区财政部门统一印制的罚款收据；罚款收入按规定上缴财政。


　　第二十三条　房地产主管部门的工作人员在商品房销售管理活动中有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，根据情节轻重，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十四条　本办法由拉萨市城乡建设环境保护委员会负责解释。


　　第二十五条　本办法自发布之日起施行。

论我国的环境法制建设

张旭科 郭吉军 龙奎
（中国矿业大学文法学院 江苏徐州 221008）


[内容提要] 环境问题是当今国际社会的普遍问题，这一问题在我国尤为突出，由于特殊的国情，我国的环境问题呈现出与众不同的原因，并且随着西部大开发的逐步深入开展，环境法治也显得尤为迫切，但现行的环境法制建设存在诸多的弊端。本文探讨了我国环境问题的成因的特殊性，并对当今的环境法制建设，提出了一些合理化的建议。
[关键词] 环境 环境法治 环境问题

环境是相对于某一中心事物而言的。与其一中心事物相关的周围事物称为这一中心事物的环境。中心事物不同，环境的概念也就有差异，相对于人类而言，环境是指“影响人类生存和发展的各种天然的和经过人工改造的自然因素的总体，包括大气、水、海洋、土地、矿藏、森林、草原、野生生物、自然遗迹、人文遗迹、自然保护区、风景名胜区、城市和乡村等。”(1)它既包括生活环境，也包括生态环境。环境问题可分为两类，地震、火山、泥石流等自然灾害问题是第一类环境问题，而“由于人类活动作用于人们周围的环境所引起的环境质量变化，以及这种变化反过来对人类的生产、生活和健康所产生的有害影响的现象”（2）是第二类问题，笔者在本文中所要阐述的环境问题也即第二类环境问题。
近几年来，我们国家的环境问题日益突出，已不仅仅是社会发展某一环节问题，而是关系全局发展的重大现实问题，而在市场经济日益成熟，法制建设逐步推进的今天，把环境保护纳入法治进程的轨道，以法治为主的综合治理，应该说是当前环境问题解决的最优方案。本文试就我国的环境问题及环境法治作一下探讨。
一、环境问题的产生和我国环境问题的现状及原因分析
（一）环境问题的产生
环境问题自古有之，它是随着社会生产力的发展而产生发展的，不同的历史时期其环境问题也不相同，依据历史时期的不同，我们可以把环境问题分为两种，一种是传统意义的环境问题，这主要是指在工业革命以前人们对自然资源的不合理开发、利用所导致的环境破坏和资源浪费，即由于过分开垦荒地，滥伐林木、过度放牧，掠夺捕捞等而引起的水土流失、土地沙化、草原退化、水生生物资源日益减少，旱涝灾害频繁等等。例如，“美索不达米亚、希腊、小亚细亚以及其他各地的居民，为了得到耕地，把森林通通给破坏了，但是他们梦想不到是，今天也竟因此成为荒芜不毛之地。因为他们使这些地方失去了森林，也失去了积聚和贮存水分的中心。”另一种就是现代意义上的环境问题，它是指在工业革命之后，随着工农业变速发展和城市化，除了上述自然资源的破坏加剧外，正引起了“三废”（废气、废水、废渣）污染、噪声污染、放射性污染和农药污染等更加严重的环境问题，其污染的广度深度已大大超过了从前所引发的大量的“环境公害”事件（也称环境公众受害，指人们对生活环境和生态环境所造成的社会性危害，包括环境破坏），如大家都知道的1984年12月3日印度博帕尔农药厂毒气渗漏事件和1986年4月26日苏联切尔诺贝核电站放射性泄漏事件，这两起事件到现在让人想起来都还有某种恐惧的感觉。
（二）我国环境问题的现状及原因分析
1、我国环境问题的现状
当前环境的污染和破坏已发展到威胁人类生存和发展的世界性的重大社会问题，人类所面临的新的全球性和广域性环境问题主要有三类：一是全球性广域性的环境污染；二是大面积的生态破坏；三是突发性的严重污染事件。
目前，发达国家当前的环境问题主要是环境污染，发展中国家主要是环境破坏，而在我国，则同时存在着环境破坏和环境污染这两类环境问题，并且已十分严重。据统计，我国是世界上环境污染物排放量最大的国家之一，全国污染物的年排放量达4300余万吨，（其中烟尘约2800万吨，二氧化硫约1460万吨）；1988年全国废水排放总量为368亿吨，其中工业废水排放量为268亿吨，处理率仅为27%，自然生态环境的破坏也相当严重。目前，我国水土流失面积已由解放初期的116万平方公里扩大到150万平方公里。(3)
环境污染和破坏给我国所造成的经济损失是极其惊人的。现在就让我们来看这样一组数据：据80年代初的不完全统计，环境污染每年造成的经济损失是690亿元，部分自然生态环境的破坏每年造成的经济损失达265亿元共计955倔元，约占当年全国工农业总产值的14%左右。从这样一组数据中我们可以很明显地看到，我国严重的环境问题已经严重阻碍了我国国民经济的健康发展，这势必对我国以后经济的发展极为不利。
2、我国环境问题的原因分析
环境问题在我国如此的严重，究其原因应该说是多方面的，既有自然地理因素，亦有经济、人文社会等因素，而且我们国家的具体国情又使其具有特殊性，下面笔者将分别进行一下具体的阐述。
(1)经济因素
目前，我国经济正处于从传统的计划经济向市场经济转轨的时期，同时也是我国经济高速增长的时期，从发达国家经济发展的历史来看，这个阶段正是生态环境问题最严重的时期，因而我国在这一时期承受的生态环境压力会更为沉重。
第一，经济发展引起的环境问题恶化。我国的经济体制改革是对社会生产力的极大解放，这种解放刺激了国民经济的高速增长，但与此同时，对资源开发利用规模和各行业污染物排放量也会随之高速增加。然而，由于国民经济尚处在粗放型向集约型转变的转型时期，人们只关注于经济增长的数字，却往往忽略了其背后所付出的沉重代价：对资源的掠夺式开发造成环境的极大破坏；我国近年来的生态环境问题呈几何级数增长。
第二，经济利益与环境保护的冲突。市场经济发展所追求的是高额利润，是相对少数人的利益，而环境保护则是多数人的利益，二者是对立状态，法律对这种显性冲突的社会关系，比较容易做出规范。而我国经济是以公有制为主体，经济利益的主体和环境利益的主体具有统一性。但近年来，我国农村环境恶化尤为明显，一些乡镇企业的农民为“脱贫致富”，宁肯容忍环境污染对国家、所在集体和本人的损害。对此，国家不得不采取强制措施关闭“十五小”企业。但在一定意义上，政府既是冲突调解者，又常成为冲突的一方（地方利益），违法阵营庞大，法律执行的难度极大。
(2)人文社会因素
“生态学作为一门科学，从它诞生的那一天起，一直就与‘人类社会’结下了不解之缘，如果说前期的生态学更多地显示了自然属性的话，那么现代的生态学，则更强烈地显示了它的社会属性这一面。”(4)环境问题最明显的是人文社会的原因，我国的环境问题，从现行的角度看，这方面的因素影响更为巨大。
第一，我国人口众多，环境的资源压力大，环境问题与人口有着密切的互为因果的联系。在一定社会发展阶段，一定地理环境和生产力水平的条件下，人口增长应有一个适当比例，人口问题与环境问题是当代中国发展面临的重大挑战，庞大的人口数量及快的增长，引发了一系列的社会经济问题，对环境造成了巨大的冲击。可以这样说，我国的人口问题是短时期内很难扭转的最大社会问题之一，这是用不着忌讳的。人口问题导致了我国资源的绝对短缺，因而往往出现了对资源的无节制开发的现象，这种现象伴随着惊人的浪费，给我们经济的可持续发展战略的实施造成了极大的压力。
第二，公众环保意识普遍较差。“所谓环保意识，是指人们在认知环境状况和了解环保规则的基础上，根据自己的基本价值观念而发生的参与环境保护的自觉性，它最终体现在有利于环境保护的行为上。”(5)目前我们国家的大多数人对于环境问题的客观状况缺乏一个清醒的认识，据调查，国民对于环境状况的判断大多是态度中庸，无敏感性，对许多根本性的环境问题缺少了解，甚至是根本不了解，而且还有相当一部分的社会公众不愿意主动地去获取环境知识。2000年“世界环境日”前后，国家环境保护总局和教育部联合进行的对全国公众环境意识的调查报告得出的结果是，我国公众的环境意识和知识水平还都处理较低的水平，环境道德较弱，我国公众环境意识中具有很强的依赖政府型的特征，政府对于强化公众环境意识具有决定性的作用。从这些大量的调查中，我们可以看到，我国的国民的环保意识是有多么的差。一国的国民的环保意识如此的差，可以想象这个国家的环境问题又是怎样的一个状况了。
第三，环境问题与贫困等其它的社会问题交叉在一起，又有形成恶性循环的趋势。环境问题在当今世界各国有着不同的表现形式，但是从总体上来看，我们可以归纳出这样一点，富国的环境问题主要是与污染物相关的环境污染，而穷国环境问题主要是与自然资源相关的环境破坏，前者比较容易得到防治和恢复，而后者的防治和恢复则要困难的多。我国的环境问题也有类似情况，在平原、沿海及大城市等经济发达的地区，环境问题主要以以环境污染为主，如今经过不断地治理正在不断有所缓解；而西部相对贫困地区，环境破坏引起的生态环境恶化十分严重，且日益呈现出环境问题与贫困同步深化，形成恶性循环的趋势。
二、对我国环境法制建设的几点思考
环境法制建设是一项系统工程，其包含着社会生活的方方面面，在此笔者就对我国的环境法制建设作以下几点探讨即对我国环境问题作几点法治化的思考：立法观念的转型与立法实践的加强、执法与司法的改进、法律监督的强化、公民环保意识与守法观念的强化、对环境构成物的物权归属思考。
（一）立法观念的转型与立法实践的加强
我国环境保护法颁布二十多年来，法律的调整范畴基本上未发生什么重大的变化，环境法在立法上升也未转型，依然是以环境污染防治法为核心的传统型环境法体系。事实上，环境保护不仅包括对已有污染的治理，还包括对现有环境的保护。然而我国的立法长期忽略了这一方面，这也是造成我国目前自然资源保护不力的一个重要原因。国家环境总局负责人在谈到西部环保工作时强调，“一定按照江总书记，预防为主，保护优先”的要求，坚持污染防治与生态环境并重，生态建设与保护并举，城镇污染治理与农村环境综合整治并重，统筹兼顾综合决策的方针，力争实现西部环境事业的跨越发展。
环境保护法是由国家制定或认可，并由国家强制执行的关于保护环境和自然资源，防治污染和其他公害的法律规范和总称，即把环境保护纳入制度化、规范化和科学化的轨道，对于中央立法而言，就要本着实事求是，从实际出发，立足于全面统筹兼顾的原则，遵循法制统一，确立环境管理体制，建立高效的组织机构即环境管理机构来承担指导和协调任务，通过立法明确有关机构的设置、分工、职责和权限以及行使职权的程序，建立健全环境管理制度；并进步确定有关主体的权利、义务和违法责任，只有对违法者实施制裁，才能使受害人权利得到有效保护。目前，我国环境立法中对污染环境罪与国家环境立法主要是全国性的环境保护法律法规，国家环境立法具有根本方向性与原则性，是全国人民的环境活动法则，是地方立法的依据，是环境立法的关键。如今，我们国家存在着规定污染防治规范多而生态资源保护措施少的缺陷，这应该是今后环境立法修改的重点。
地方环境立法是享有立法的地方权力机关和相应的地方行政机关制定地方性，环境保护法规和规章法规，它是环境保护工作纳入法治化轨道的主要手段，又是贯彻执行国家环保法律、法规和管理本地环境保护事务的保证措施。地方环境立法必须坚强化环境管理，突出重点，兼顾其它的指导思想，坚持为环境管理服务，以环境保护工作的中心为环境保护立法的重点，具体说来，有如下原则：①建立大环境立法体系的原则，如前所述，国家环境立法存在着污染防治规范多而生态资源保护措施少的缺陷，与此对应地方环境立法中也存在着侧重污染防治立法而忽视生态环境保护立法的现象，从而造成了实际工作中重污染防治而轻生态环境的保护，使环保工作缺乏全局性考虑。坚持大环境的立法原则是要求在地方立法中运用生态学观点将生活环境和生态环境作为一个有机体考虑，以保护生态环境，防治污染和各类灾害等规范组成一种标本兼治的大环境体系，②强化污染责任制原则，进一步明确和加强污染者的法律责任感。地方立法应将国家立法中污染者与责任具体化明确化，谁污染谁治理，这本来就是环境保护的一个基本原则。在市场经济的体系下，市场主体具有趋利性，往往出现一些企业为了眼前短暂的经济利益宁愿被罚也不去治理污染的现象。因此，加强地方环境立法，强化污染者的责任已刻不容缓，这应该说也是权利义务原则在环保法中的体现。③坚持现实性与超前性相结合原则，各地方的污染状况不同，环保的具体任务也不尽一样，这就要求地方立法以本地事实为依据，坚持国家立法的原则性与本地实际的灵活结合。同时，由于总结性立法往往带有明显的滞后性，而社会关系不断发展，地方立法应在科学预见基础上超前立法，以弥补国家立法的滞后性。
（二）执法与司法的改进
我国环境保护一直强调以行政为主导，政府起到主导作用。从近几年的发展趋势来看，我国的环保行政主导一直呈现出不断加强的趋势。目前，环保工作的重点是加大环境执法的力度，这使环境行政主导的特色更加鲜明，行政主导固然有其优势，如具有较高的效率，能适应我国生态环境复杂的特点，但其局限性也很明显。首先，它主要适用于污染防治，而对自然资源保护和生态环境建设则另当别论；其次，行政主导具有严格的隶属关系，很容易出现部门分割，条块分割，不能形成一个有机联系的整体造成体制上的混乱；再者，行政主导的方式降低了环境司法的地位和功能，也降低了环境执法的功能，使司法的作用微乎其微。因此，要实现环境法治，必须改进执法与司法。但是应当如何改进执法与司法呢？笔者认为应当从以下几个方面努力：
首先，污染防治要向行政责任与刑事责任相融合的行政刑法方向发展，将现行大量的行政处罚上升为具有刑事责任性质的处罚，检察机关应积极参与其中。
其次，生态保育要逐步扩大民事保护的范围而缩小刑事责任的范围，这要取决于民法物权的完善，与取决于经济建设与环境保护关系的正确处理以及大众环境意识的提高等各种因素。
再次，建立起以检察院为主体的公益诉讼制度，检察院代表环境公害的受害者提起诉讼。现行环境侵权诉讼是由民法通则规定的，由于环境侵权的受害民众较广，在诉讼中容易出现“搭便车”现象，不利于共同诉讼人的共同求偿，而公益诉讼制度的建立能够克服此弊端，并且在当今我国公众法律意识普遍淡薄的情况下实施此举不失为良策。
最后，要正确理解和掌握加大环境执法力度。笔者认为，在我国环境法制建设系统工程中，执法是末端环节，前面的问题不解决而仅靠末端一刀切，无异于以堵口子治洪水，是治标不治本，甚至会激化矛盾，为环境法治的发展埋下隐患。
（三）法律监督力度的加大
由于我国实行环境保护行政主导，权力相对集中，行政部门自由裁量权较大，因此法律监督尤为重要。“如果说法治在法律调整机制中是把法律规范、法律关系和实现义务的活动等法律现象聚合起来的重要手段，那么法律监督则是使法治在法律调态各个阶段得到有力保证的重要法律措施，一个国家如果没有严格有力的法律监督，也就没有法治。”可见法律监督的真正价值不是在于形式，而是在于力度。
我国环境法律监督大体包括：权力机关的监督、行政机关的监督、舆论监督、各政党和社会团体组织的为监督、人民群众监督、司法监督等几类。
权力机关的监督在近年来发挥了重要作用，全国人大环境资源委员会多次听取国务院和最高人民法院有关资源与环境保护的工作报告，对如何推动我国经济的可持续发展的实施和加强环境保护工作提出了许多建设性意见，而且坚持法律监督与舆论监督相结合，组织并一直坚持进行中华环保世纪行和环境执法大检查等活动。
行政机关的监督以环境监理为核心，成立了专门的环境监理机构，旨在加强环境执法力度。
各政党的社会团体组织的监督主要以舆论监督的形式出现，但我国舆论监督制度程度很低，因而总体上作用很有限。
司法监督主要是司法监督职有机关即人民检察院的监督，在环境监督领域这块基本上是空白。
人民群众的监督主要再现为以环境评价制度等为内容的公众参与，而公众参与首先取决于公众环境意识，其次取决于制度的保证，我国在这两个方面都存在许多问题，人民群众的监督基本上只具雏形，缺少操作性规范，力度亦很有限。