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榆林市城市市容和环境卫生管理试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-20 08:37:21  浏览:8832   来源:法律资料网
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榆林市城市市容和环境卫生管理试行办法

陕西省榆林市人民政府


榆林市人民政府令

第8号



《榆林市城市市容和环境卫生管理试行办法》已经榆林市人民政府2002年8月22日第14次政府常务会议讨论通过,现予发布,从2002年10月1日起试行。




市长:

二○○二年九月十三日






榆林市城市市容和环境卫生管理试行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强城市市容和环境卫生管理,创造清洁、优美、舒适的工作、生活环境,根据国务院《城市市容和环境卫生管理条例》、陕西省《城市市容卫生管理监督办法》及有关法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于榆林市区、县城。
第三条 市容和环境卫生工作,实行统一领导与分级管理,专业管理与群众监督,公共服务与公众参与相结合的原则。
第四条 市人民政府建设行政主管部门主管全市城市市容和环境卫生工作。
县(区)人民政府及其市容环境卫生行政主管部门、街道办事处、镇、人民政府按照职责分工,负责辖区内的市容和环境卫生管理工作。
政府其他有关部门按照职责、协同实施本办法。
第五条 任何单位(含个体经营者、下同)和个人都有享受良好市容和环境卫生的权利,维护市容和环境卫生的义务。
一切单位和个人,都应尊重市容和环境卫生工作人员的劳动,不得妨碍、阻挠市容和环境卫生工作人员履行职责。
第六条 各级人民政府应将市容和环境卫生事业纳入国民经济和社会发展计划,完善市容和环境卫生设施,保障所需经费,科学、合理制定有偿服务收费政策和城市容貌标准。支持、鼓励单位和个人投资经营市容和环境卫生服务业,逐步推行市容和环境卫生承包责任制及有偿服务。

第二章 市容和环境卫生责任制

第七条 市容和环境卫生管理实行责任制。责任人应对其责任区内的市容和环境卫生负责,有权制止或要求市容和环境卫生管理单位处理责任区内违反市容和环境卫生管理规定的行为。责任区的具体范围和责任内容,由市容和环境卫生管理单位依据本办法予以细化。
第八条 市容和环境卫生管理单位按照下列规定确定责任区、责任人。
实行物业管理的居住区责任人为业主委员会,未实行的责任人为居民委员会。
建(构)筑物、设施及其周边一定范围(包括水域、下同)的责任人为建(构)筑物、设施的使用者、管理者或所有者。
河道、铁路、公路、渠道、农田、闲置地、市场及其相关范围的责任人为其管理者或所有者。
其他公共场所的责任人为市容和环境卫生管理单位。
第九条 各级市容和环境卫生管理单位应加强对责任人、责任区的监督检查,建立市容和环境卫生投诉受理制度,并在受理投诉之日起7日内答复投诉人,确保责任制落实。

第三章 市容管理

第十条 城市建(构)筑物和设施,应符合城市容貌标准,破损、剥蚀、不洁的,产权人应及时清洗、粉饰、维修或更换。
第十一条 各类车辆应整洁干净美观,在市容管理单位设置或划定的停车场地内有序停放,严禁乱停乱放。
第十二条 占用道路、广场等公共场所堆放物品、进行宣传活动或在临街建(构)筑物及其它设施上张贴、悬挂宣传品、标语,应经市容管理单位批准。
门店牌匾、临街空调、防护网、阳台、烟道、排气通风口、遮阳罩的安装设置,必须符合城市容貌标准。
户外广告、霓虹灯的设置必须征得市容管理单位同意,并按有关规定办理审批手续。
第十三条 不得在城市主要道路、广场周围实施下列行为:
一、露天设置废品收购、废弃物受纳、旧货交易、牲畜屠宰场所。
二、在建筑物前设置实体围墙。
三、在建筑物的屋顶、阳台、外窗和外走廊堆放、吊挂有碍交通和市容的物品。
第十四条 禁止下列行为:
一、乱贴、乱画、乱刻、乱挂。
二、占用道路、广场等公共场所设摊经营。
三、在城市主要道路、广场范围内流动经营。
四、临街门店超出门墙经营或堆(挂)放货物。
五、占用道路搭设、舞台进行广告、宣传活动。
六、利用道路、广场及其他共场所的护栏、树木、电杆、标示牌等设施吊挂、晾晒物品。
七、未经建设行政主管部门批准,在城市道路、广场周围利用挑檐、阳台、外走廊、外墙搭建建(构)筑物及其它设施。
八、影响市容观瞻的其他行为。
第十五条 城市主要道路、广场的禁止行为,应设立警示牌,公共招贴栏、宣传广告点、车辆停放场地的设置、划定,应根据需要与可能,努力方便群众。

第四章 环境卫生管理

第十六条 城市环境卫生应符合城市环境卫生质量标准,各级人民政府及环境卫生管理单位应按照国家规定的标准对废弃物进行处置,鼓励垃圾袋装化和废弃物分类收集、清运,逐步实现垃圾处理无害化、减量化、资源化。
第十七条 任何单位和个人都应按环境卫生行政主管部门规定的时间、地点、方式倾倒垃圾、粪便和其他废弃物,任何单位和个人不得擅自接纳垃圾。
居民产生的生活垃圾,应倒入环境卫生管理单位指定的垃圾容器内,由环境卫生管理单位统一收集、运输。未接入排污系统的粪便可委托环境卫生专业单位(包括经环境卫生行政主管部门审核认定的单位或个人,下同)清掏、清运、并承担相应费用。
单位产生的废弃物应向当地环卫管理单位申报产生量和收集处置方案,经同意并办理《城市垃圾准运证》后,自行收集处置或委托环境卫生专业单位收集处置,并按规定交付费用。
第十八条 各类摊点、摊贩应自备垃圾收集容器,并保持摊位和经营场地周围整洁。经批准占道设置的早、夜市必须在收市后一小时内清理干净。
第十九条 建设项目(含个人建设)在开工前应与环境卫生管理单位签订建筑垃圾、废水处置协议,按要求设置安全护栏和围蔽设施。竣工后应及时清理和平整场地,清除剩余垃圾,拆除临时设施。
第二十条 运输液体、散装货物的车辆应密封、包扎、覆盖、避免、泄漏、遗撒、飞扬。
畜力车应附带工具,随时清扫牲畜粪便。
第二十一条 建设项目应按环境卫生设施设置标准同步配套建设环境卫生设施,所需经费纳入工程概算,由建设单位承担。
鼓励单位、个人按照“谁投资、谁受益”的办法投资建设或改造公共厕所等环境卫生设施,并按有关规定进行收益性活动,相关单位应予支持。
第二十二条 凡从事经营性环境卫生服务活动的单位和个人,须经环境卫生行政主管部门审核批准后方可经营。从事清扫、清运、公厕管理等环境卫生服务的经营者,不得擅自歇业、停业。特殊原因,应在歇业、停业前十日报环境卫生行政主管部门批准,并及时采取措施。
第二十三条 任何单位和个人都不得擅自拆除、改建、迁移、封闭环境卫生设施,特殊情况应经环境卫生行政主管部门批准,进行拆除、封闭的,应提出方案并予补建。规划确定的环境卫生设施用地,不得擅自改变用途。
第二十四条 街道上的积雪、积冰、淤泥由环境卫生管理单位组织临街单位、门店及其他责任人及时清扫、清运。
第二十五条 禁止下列行为:
一、随地吐痰、便溺
二、乱扔瓜果皮核、纸屑、塑料袋、烟蒂、口香糖、食品包装、小广告、传单等废弃物。
三、乱扔动物尸体,乱堆、乱倒垃圾、污水、粪便等废弃物。
四、在露天场所和垃圾收集容器内焚烧树叶、垃圾或其他废弃物。
五、在城市主要道路、广场等公共场所屠宰牲畜家禽。
六、占用道路、广场等公共场所清洗车辆影响环境卫生。
七、擅自占用、损毁环境卫生设施。
八、在城市建成区内放养家畜家禽。
九、影响环境卫生的其他行为。
市区内原有圈养家畜家禽的行为,应当逐步取缔。因教学、科研及其它特殊情况需要饲养的,须经当地市容环境卫生行政主管部门批准。

第五章 法律责任

第二十六条 责任人未保持责任区市容和环境卫生整洁的,责令改正,拒不改正的,处以50?500元罚款。
第二十七条 违反市容管理规定的行为,按以下规定处罚:
违反本办法第十条规定的,对个人罚款10?50元,对单位罚款50?500元。
违反本办法第十一条规定乱停放机动车的罚款10元,非机动车罚款5元。
违反本办第十二条第一款、第十四条第二、三、四项规定的,责令改正并处10?50元罚款,拒不改正的,可扣押其违法活动的物品,工具。
违反本办法第十二条第二款规定的,罚款20?100元。
违反本办法第十二条第三款、第十四条第五项规定的,罚款50--500元。
违反本办法第十三条第一项规定的,由市容管理部门会同工商部门予以取缔,可并处100?500元罚款。
违反本办法第十三条第二项、第十四条第七项规定的,由市容管理单位会同规划管理单位责令限期改正或拆除,逾期不执行的,经市、县(区)人民政府批准,可以组织强制拆除。责令限期改正的,可并处个人10?50元,单位100?500元罚款。
违反本办法第十三条第三项、第十四条第六、八项规定的,罚款10?20元。
违反本办法第十四条第一项规定乱贴、乱画、乱刻、乱挂的,每处罚款5?10元。
第二十八条 违反环境卫生管理规定的行为,按以下规定处罚:
违反本办法第十七条规定,擅自接纳垃圾,擅自焚烧,掩埋,遗弃有毒、有害垃圾,无《城市垃圾准运证》运输垃圾的,罚款200?400元;对不服从处理的,可暂扣其运输工具。
违反本办法第十八条规定的,罚款10?50元。
违反本办法第十九条或二十一条第一款规定的,罚款100?500元。
违反本办法第二十条第一款、二十五条第一款第三、四、五、六、八、九项规定的,罚款10?20元。
违反本办法第二十条第二款、第二十五条第一款第一、二项规定的,罚款5元。
违反本办法第二十二条、二十三条、二十五条第一款第七项规定的罚款50--500元。
违反本办法第二十四条规定,不按环境卫生管理单位的要求清扫、清运积雪、积冰、淤泥的,罚款20?100元。
第二十九条 各级市容和环境卫生管理单位依法施行行政处罚时,还应当责令当事人改正违法行为,拒不改正的,可以代为改正,所需费用由当事人承担。对认错态度好,并能自觉改正且无不良后果的初犯者,可先予警告,不予罚款。
第三十条 当事人对市容和环境卫生执法单位的具体行政行为不服的,可以按照《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十一条 侮辱、殴打市容和环境卫生执法人员或阻挠其依法执行公务的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 市容和环境卫生执法单位及其执法人员应秉公执法。玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十三条 各级市容环境卫生行政主管部门可根据本办法制定实施细则。
第三十四条 城市容貌标准由当地市容管理单位根据实际情况参照建设部《城市容貌标准》制定,报市、县人民政府批准并公布后执行。
第三十五条 建制镇、工矿区、风景名胜区、旅游区和开发区参照本办法执行。
第三十六条 本办法由榆林市人民政府建设行政主管部门负责解释。
第三十七条 本办法自2002年10月1日起试行。



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新疆维吾尔自治区实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法

新疆维吾尔自治区人大常委会


新疆维吾尔自治区实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法
新疆维吾尔自治区人大常委会


(1996年5月30日新疆维吾尔自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 1996年6月5日公布施行)


第一条 为实施《中华人民共和国消费者权益保护法》,保护消费者的合法权益,维护社会经济秩序,结合自治区实际,制定本办法。
第二条 消费者的合法权益受法律保护。消费者权益受到损害时,有权依法获得赔偿。
经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
第三条 本办法由各级人民政府负责组织实施。
县级以上人民政府应当采取有效措施,组织、协调、督促有关行政部门做好保护消费者合法权益的工作。
各级工商行政管理部门和技术监督、卫生、物价等有关行政部门根据各自职责,依法加强对经营者的管理和监督,保护消费者的合法权益。
第四条 消费者协会是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。
消费者协会可以在乡镇、农牧团场、集贸市场、商业网点、企业等建立基层组织。
各级人民政府应当支持消费者协会依法履行职能,保障其必要的工作条件。
第五条 鼓励、支持一切组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。
大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传,对损害消费者合法权益的行为予以揭露、批评。
第六条 经营者从事经营活动应当悬挂营业执照,提供商品或者服务应当明码标价。
第七条 经营者应当在经营场所的显著位置标明其真实名称和标记;租用柜台或者场地从事经营活动的,应当标明其自身的真实名称和标记。
场地、柜台提供者和展销会举办者应当加强管理,督促场地、柜台的使用者和参展者悬挂营业执照并标明其真实名称和标记。
第八条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得强行销售、强行服务、强迫消费者接受其规定的价格及其他不合理的条件。
第九条 经营者提供的商品存在质量问题的,应当按照国家有关规定和消费者的要求负责修理、更换或者退货。消费者有权在下列期限内提出修理、更换、退货的要求:
(一)法规、规章有规定期限的,按照规定执行;
(二)法规、规章没有规定期限的,经营者可以与消费者约定,期限不得少于3个月;
(三)法规、规章没有规定期限,经营者与消费者也没有约定的,期限为6个月。
经营者按照前款规定修理、更换、退货的,不得收取费用,法规、规章另有规定的除外。
第十条 实行包修、包换、包退的商品,在保修期内有下列情形之一的,消费者可以要求更换或者退货:
(一)没有保修点的;
(二)商品自销售之日起15日内,发生性能故障的;
(三)经两次修理仍不能正常使用的;
(四)因包修者自身的原因,自送修之日起1个月内未修复的;
(五)因生产者未提供零配件,自送修之日起超过3个月未修复的。
符合前款所列(一)、(二)、(三)、(五)项规定条件的,由商品的经营者负责更换或者退货;符合第(四)项规定条件的,由包修者负责更换同规格、同类型的商品。
第十一条 经营者提供服务,必须遵守法律、法规规定,明示服务项目,标明服务价格,严格按照本行业的技术要求和服务标准提供服务,保证服务质量。没有服务标准的,由消费者协会会同有关行业部门制定行业自律性服务标准。
第十二条 从事有偿维修服务的经营者,不得损坏承揽的维修商品或者更换不需要更换的零配件。确需更换零配件的,应将原件退还消费者,并对其修理的耐用商品在半年内实行包修。
从事洗染服务的经营者,在给消费者提供的凭证中应注明承揽洗染物品的质地、规格、花色、新旧程度、价值以及有无瑕疵等有关事项。因未注明上述事项而发生争议的,由经营者承担责任。
从事餐饮服务的经营者,应严格执行国家卫生标准,并按其标明或者与消费者约定的服务内容、规格、费用提供服务。
从事生活美容服务的经营者,必须取得相应的资格证书,未经批准不得从事医疗美容范畴的整容项目。
第十三条 经营者提供商品和服务,应当尊重少数民族的风俗习惯,重视少数民族的特殊需要。在自治区境内销售属于自治区境内生产的商品的,其包装和说明书上应有少数民族、汉文字。
第十四条 未经县级以上人民政府民族事务管理部门批准,经营者不得在其经营场所悬挂和在食品包装、装潢上标注“清真”字样或者标记。
第十五条 大中型商业零售企业、集贸市场应当在经营场所的显著位置设立消费者投诉点。
第十六条 经营者提供商品或者服务有下列欺诈行为之一的,除依照有关法律、法规予以处罚外,应按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品价款或者接受服务费用的一倍:
(一)采取雇佣他人等方式进行欺骗性的销售诱导的;
(二)作虚假的现场演示和说明的;
(三)在商品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好,以不合格商品冒充合格商品,或者销售明知是失效、变质、受污染商品的;
(四)销售注水、未经检验或者私自加盖、涂抹检验标记的肉、禽食品的;
(五)采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品重量、尺寸不足的;
(六)采取虚假的清仓价、甩卖价、最低价、优惠价等欺骗性价格表示销售商品的;
(七)对修理的商品,故意损坏或者更换不需要更换的零配件的;
(八)以虚假的商品(服务)说明、标准、实物样品等方式销售商品或者提供服务的;
(九)伪造商品的产地,伪造冒用他人的厂名、厂址或者认证标志、名优标志等质量标志的;
(十)销售“处理品”、“残次品”、“等外品”等商品而不予标明的;
(十一)销售假冒他人注册商标商品的;
(十二)不以自己的真实名称和标记销售商品或者提供服务的;
(十三)利用大众传播媒介对商品或者服务作虚假宣传,欺骗和误导消费者的;
(十四)有其他欺诈行为的。
欺诈行为属生产者或者其他经营者所为的,由销售者先行向消费者赔偿;赔偿后,销售者可以依法向实施欺诈行为的生产者或者其他经营者追偿。
第十七条 消费者和经营者发生消费者权益争议的,可以按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十四条规定,采取和解、调解、申诉、仲裁、诉讼等途径解决。
第十八条 消费者协会受理消费者的投诉后,应当在15日内进行调查、调解,经营者应当积极配合。
工商、技术监督、卫生、物价等有关行政部门应当在接到消费者申诉书后5日内,作出是否受理的决定。决定受理的,对属于民事争议的案件应当在2个月内终结调解。调解不成或者调解达成的协议无法执行的,消费者可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。对经营者的违法行为
,有关部门应依法予以查处。
对损害消费者合法权益的重大案件,有关部门和组织可以公布处理结果。
第十九条 消费者与经营者因商品质量或者服务质量发生纠纷,由案件受理机构认定。案件受理机构难以认定或者当事人对认定结果有异议的,由当事人双方约定的法定鉴定或检测机构鉴定。双方不能就鉴定或者检测机构达成一致意见的,可以由案件受理机构指定。鉴定费用根据鉴定
结果由责任方承担;双方都有责任的按责任大小分别承担。
对难以鉴定的,经营者应当提供自己无过错的证据;不能提供无过错证据的,经营者应当承担责任。
第二十条 经营者提供的商品或者服务存在质量问题的,经消费者组织或者有关行政部门调解,应当由经营者及时解决而故意拖延或者无理拒绝的,除依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十条的规定予以处罚外,经营者应当赔偿消费者的误工费、交通费以及因延误使用该商
品遭受的损失。
前款所列误工费,有固定收入的,按固定收入计算;没有固定收入的按当地上年度职工平均工资计算。延误使用商品的费用,每日按该商品价款的2‰—5‰计算。
第二十一条 经营者违反本办法第八条规定,侵害消费者人格尊严或者侵犯消费者人身自由的,应当按照消费者的要求支付购买商品价款或者接受服务费用的两倍的赔偿金,并由工商行政管理部门依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十条的规定予以处罚。
第二十二条 经营者违反本办法第十四条规定,由工商行政管理部门责令限期改正,并处以五百元以上二千元以下的罚款。
第二十三条 对违反本办法应当受到处罚的其他行为,依照有关法律、法规规定处罚。
第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
第二十五条 本办法具体应用中的问题,由自治区工商行政管理部门负责解释。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。1989年10月14日自治区七届人大常委会第十次会议通过的《新疆维吾尔自治区保护消费者合法权益条例》同时废止。



1996年6月5日
  内容提要

我国采取了诸多监管手段加强对房地产市场的调控,但是从实际效果上看,并没有实现降低房价的调控目标。这些措施中的某些部分甚至存在限制公民的民事权利能力,扩大户籍制度的效应等问题,存在合法性瑕疵,且“一刀切”的限购政策不甚合理。房地产市场中的金融监管应该以促进房地产市场的良性发展为监管目标,利用法律调控机制而不是行政调控手段实现对房地产市场的有效调控,避免劣质信贷,防范次贷危机。本文主要从金融法律监管的角度分析了我国房地产市场的金融法律调控政策,且从金融法、民商法、行政法等角度分析了当前房地产市场调控措施的合法性、合理性和有效性,在此基础上提出我国商品房市场的调控不应一律以房价下跌或者房价稳定为目标,而是应该以商品房市场的和谐稳定与繁荣增长为目标,同时还应该以合理合法的调控措施促进城市化进程与社会公平、政府法治的实现。
关键词:金融监管;房地产市场;调控

我国商品房市场的金融与法律调控研究

一、问题的提出
从2005年至今,我国房地产市场经历了数轮暴涨,目前各大城市房价高企,很多低收入群众没有财力购买房屋。由于商品房本身具有商品性质,因此对于低收入群体来说,商品房价格似乎与其关系不大。但是考虑到我国保障性住房建设不足、分配不公平等原因,很多低收入群众只能去购买商品房。高企的房价引起了民众的愤怒,政府也逐步采取措施调控房地产价格,特别是进入2010年以来,密集的金融调控政策对房地产价格产生了深远的影响,那么,我国当前房地产市场调控中的金融监管是否奏效?其未来走向如何?如何在法律层面评价当前的调控措施?应该采取什么样的金融监管策略来调控房地产市场?究竟是以行政调控为主还是以法律调控为主?这些正是本文所要解决的问题。
二、当前商品房市场调控中金融监管措施的合法性与有效性
我国目前在房地产市场调控中所采取的金融尽管措施主要是如下几项:1、收紧信贷,防止银行将贷款发放给没有财力偿还贷款的人群,主要包括加强了信用审核、收入证明审核等;甚至要求提供一段时间内的社保缴纳记录,才能有资格获取贷款;2、提高首付比例。目前各大城市都提高了首付比例,例如要求支付30%甚至更高的首付才能办理贷款。
(一)合法性
当前商品房市场的调控措施是多样化的,如通过提高存款准备金率使流动性趋紧,从而使银行手中的可放贷资金减少,从而达到提高银行放贷压力的目的,能够有效地避免购房者利用杠杆效应从银行处借款并且大肆进行商品房炒作。此外,国家还通过对银行的监管,要求银行在贷款过程中加强对申请人资料的审核,提高贷款质量,防范次贷危机。这些措施都是在法律许可的范围内进行的,具有合法性,且在效果上能够起到给房地产市场降温的作用。
但是商品房市场调控中的其他较为激烈的措施却存在合法性疑问,笔者针对如下两点措施就其合法性进行评价。第一,商品房限购措施。商品房限购并非单方面的,限购也就意味着限售,但是限购与限售必须具有法律依据,否则就意味着限制了公民的财产权。例如,当前某些城市的限购措施要求已经有一套商品房的居民不能再购买第二套,这一措施在本质上剥夺了公民的购买一定财产的权利,而购买一定的商品本属于民事权利能力范畴,不合理地限制居民的购买权以及变相地限制房地产开发商的出售权利,并无法律依据,所以限购措施存在合法性瑕疵;第二,商品房购买资格与户籍制度挂钩。一些城市规定,必须具有本地户籍的人,才能购买商品房,“外地人”是不能购买商品房的。这些措施将商品房购买资格与户籍挂钩,表面上是为了维护本地房价的稳定,但是在客观上却放大了城乡差别和户籍制度,不但阻碍了城市化进程,同时还强化了户籍制度与户籍歧视,导致公民平等权无法得到实现。
因此,尽管目前所采取的商品房调控措施能够起到抑制房价非理性上涨的作用,但是这些措施中的某些部分不合法、不合理地放大了户籍歧视,限制了公民的民事权利能力,在法律效力上存在疑问。
(二)有效性
当前的商品房市场调控措施主要是从房地产购买者的角度出发的,其目标是防止劣质信贷,避免类似于美国次贷危机那样的金融风险,“允许低等级信用者贷款购房是房产泡沫和金融危机的关键因素”。[1]笔者认为这一监管措施本身没有错误,但是其调控效果不明显。如很多富裕家庭无需贷款,直接用现款就可以购买房屋,逃避了金融监管。反而很多低收入家庭难以办到贷款,无法实现买房的愿望。这一金融监管措施带来的风险是:一旦政策放松,很多刚性需求便会再次要求宣泄,从而导致房地产市场的进一步暴涨。
可见,我国目前采取的房地产市场金融监管的效果比较有限。这从2010年商品房市场的价格走势可以得到反映,从一些数据检测及新闻报道来看,2010年我国商品房价格非但没有下跌,相反继续微涨。2011年商品房价格虽然呈现滞涨势态,但是随着我国城市化进程的推进,商品房市场的反弹一触即发,所谓的商品房价格调控,缺乏明确的目标,当前商品房市场调控措施的有效性还值得进一步评估。
三、房地产市场调控中金融监管法律措施的走向
笔者认为我国提高首付、防止劣质信贷的做法之所以没有取到预期的促使房价下降的目的之外,其原因是多方面的,如我国目前正处于通胀期,CPI高企,在这一背景下,货币本身在贬值,一味地要求房价下降并不现实。而且由于我国收入统计数据失真,造成社会的实际购买力捉摸不透,从成交量和成交的活跃度来看,人们似乎有足够的财力才购买商品房,那么国家一味要求房价下降的目的本身便失去了存在的基础。
那么,房地产市场是否需要调控,以及如何调控?金融监管在此过程中到底应该发挥什么样的作用?行政调控为主还是法律调控为主?这些问题还需要进一步研究,笔者试图提出一些看法。
(一)房地产市场是否需要调控
笔者认为房地产市场需要调控,调控的目的不是为了房价下降,而是实现如下两个目的:1、满足购房者的购买欲求,主要是刚性需求;2、确保房地产市场健康发展,避免劣质信贷进入房地产市场。如果一味抑制人们的购房需求,这不但不合理,反而会给房地产市场埋下危机;当然如果任由房地产市场自由发展,也可能会酿成中国版的次贷危机。
此外,人们对商品房的投资需求是否应该满足?笔者认为,应该满足人们对商品房的投资需求,投资也是一种客观需求,其目的是为了防止资产缩水,因此没有理由限制公民对其财产权的保护。但是过热的投资会诱发金融风险,这就需要国家对商品房投资市场的调控采取某些法律措施,如税收法律措施等增加商品房投资的交易成本,从而避免投资过热。需要说明的是,商品房投资市场的调控措施必须法律化、制度化,而不能总是采取临时性的措施,否则调控政策缺乏长久性与稳定性,必然会导致人们的合理预期无法实现,且朝令夕改的临时性政策会导致法律与政策的安定性丧失,致使人们信赖利益受损。
(二)房地产市场应该如何调控
房地产市场的调控应该通过如下措施进行:1、确保保障性住房的开发和建设,满足低收入群众的居住需要;2、确保保障性住房的分配公平合理,避免保障性住房成为公权的侵占对象;3、发展租赁市场,引导刚性需求向租赁市场分流;4、消除负加于产权房之上的户籍、学区等障碍,使人们不再钟情于产权房,当然这是一项涉及到户籍改革的系统工程;5、加快土地供应,政府利益应该与房地产市场划清界限,政府作为一个公权主体,不应享有私益;6、防范劣质信贷进入房地产市场。
当前我国政府从房地产市场中获得了大量的收益,主要表现为政府获得了大量的土地出让金。这一现状导致了政府在房地产市场调控过程中处处受到利益制约,即如果对房地产市场调控过严,则政府收入减少,不利于政府运转;如果房地产市场调控不足,则投资过热,价格非理性上涨,人们的刚性需求无法得到满足。鉴于此,笔者认为政府应该成为一个居中的裁判者,而不是游戏的参与者,这就要求政府摆脱对土地财政的依赖,而是主要通过房地产税收获得财政收入。
(三)金融监管在房地产市场调控中应该发挥什么样的作用
在房地产市场的调控过程中,应该发挥金融监管的作用,具体来说,金融监管的作用应该体现在如下几个方面:1、通过调整利息影响房产投机行为,2010年-2011年我国已经进入了密集加息期,加息不但能够在一定程度上消除CPI高企的负面后果,同时也能够对房地产市场产生深远的影响,可以有效地防止房地产市场的投机成本,抑制过度投机[2];2、优化贷款的发放对象。由于当前土地增值快,收益高,因此很多资质不良的企业也在房地产市场逐利,这固然是一个追求利润的商业行为,无可厚非,但是在加强金融监管的背景下,银行在向房地产开发商发放贷款的时候更是要加强审核,避免将贷款发放给劣质客户,引起坏账呆账。
(四)以法律手段还是行政手段调控房地产市场
当前我国在房地产调控中已经动用了行政手段,甚至规定“外地人”不得买房。这样的行政调控措施很难起到长久的效果,只能在短期内起到一些成效。更何况,限购的方式其实将人们的民事权利能力作出了一定的限制,而这一限制可能是违反宪法的。将人们是否属于“外地人”作为资格条件,也进一步放大了户籍制度的负面效应,将会造成新的社会歧视。因此,行政手段在房地产市场调控中并不足取,正确的做法是通过法律手段,如加强违规放贷的法律责任、防范信用风险、禁止囤地等,通过法律机制实现对房地产的有效调控,避免房价泡沫和由此引发的金融危机。
结语
总之,当前火热的房地产市场中隐含了一些危机,需要通过加强金融监管的方式,从资金源头上进行治理,以实现房地产市场的优良发展。我国当前将房地产市场的调控目标定位于降低房价,这一目标存在偏误,正确的做法是应该引导房地产市场良性发展,避免次贷危机,同时还需要从行政调控过渡到法律调控。

注释

[1] 丁晓钦,尹兴:《格林斯潘货币政策、金融监管与房地产泡沫分析》,《学习与探索》,2010年第3期,第133-135页。
[2] 在“9.11”灾难和互联网络泡沫破灭后,美国政府为了刺激经济增长,即一直实行宽松的货币政策,大幅降息使基准利率降至上世纪60年代以来的最低水平,为市场提供了充裕的流动性。韩再:《次贷危机形成机理及对我国房地产金融监管的反思》,《现代财经》,2009年第9期,第41-44页。


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