新疆维吾尔自治区人大常委会关于废止《新疆维吾尔自治区贯彻执行国务院〈征收排污费暂行办法〉的具体规定》的决定

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住房和城乡建设部


关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号


各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：
　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。
　　附件: 国有土地上房屋征收评估办法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇一一年六月三日



附件：

国有土地上房屋征收评估办法

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
　　第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
　　第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：
　　（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
　　（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；
　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
　　（四）委托人应提供的评估所需资料；
　　（五）评估过程中双方的权利和义务；
　　（六）评估费用及收取方式；
　　（七）评估报告交付时间、方式；
　　（八）违约责任；
　　（九）解决争议的方法；
　　（十）其他需要载明的事项。
　　第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
　　房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
　　第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
　　第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
　　第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
　　第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
　　第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
　　第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
　　第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。
　　第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。
　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。
　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。
　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。
　　第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。
　　第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。
　　第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。
　　第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
　　第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。
　　第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。
　　第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。
　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。

实体与程序问题之浅析

作者：丛彦国，男，1982年生，黑龙江大学法学院2004级硕士研究生。


一、实体法与程序法分类的质疑
（一）现状
任何试图界定法律程序的努力都无法回避实体法与程序法这两个概念的纠缠。《牛津法律大辞典》对程序法的解释是：“程序法一词最初是由英国法学家边沁创造的类名词，用来表示不同于实体法的法律原则和规范体系。程序法的对象不是人们的权利和义务，而是用来申请、证实或强制实现这些权利义务的手段或保证在它们遭到侵害能够得到补偿。因此，程序法的内容包括关于各法院管辖范围、审判程序、诉讼的提起和审理，证据、上诉、判决和执行，代理和法律援助，上诉费用，文具的交付和登记，以及行政请求和非诉讼请求的程序等方法的原则和制度。”这种对程序法的解释在当时是较全面、权威的，这表明并促使我国学者在较长一段时间内，以此来界定实体法与程序法。即实体法是指以规定和确认权利和义务或职权和职责为主的法律；程序法是指以保证权利和义务得以实现或职权和职责得以履行的有关程序为主的法律。另一种有代表性的界定是以法律的实质及其适用、履行的手续作为分类的标准：实体法是指规定权利义务实质的法律；程序法是指规定适用权利义务方式和条件的法律。还习惯用法律部门来区分实体法与程序法，民法、刑法常被认为是典型的实体法，诉讼法（包括民事诉讼法、刑事诉讼法、行政诉讼法）则是典型的程序法。这些划分对于强调程序的重要性和丰富法学理论有着积极的促进作用，但是这种区分却存在一些问题。
（二）问题
第一，我们在面对实体法与程序法这两个概念时，应与边沁创造和使用这对概念的特定背景相联系。18世纪的英国是典型的普通法系国家，这与我们今天面对的属于大陆法系概念化的成文法是不同的。普通法国家保留着司法实践的直观形式，调整司法过程的程序法与作为裁决依据的实体法之间的区别十分明显；大陆法系国家的成文法已经通过概念化的方式而把法律变成纯粹的文本，排除了法律中的实践因素。一般认为我国属于大陆法系国家，我们如果不考虑这种差别，脱离司法实践，仅仅在文本（法律规范）的层面上寻找程序规则（程序法）与实体规则（实体法）之间的区别自然会十分困难。所以，在使用这对概念的时候，不应该依法律部门的划分或法典（法律规范）的形式来区分实体法与程序法，而应该回到法律的实践过程中，回到司法实践，行政、立法、仲裁等法律实践过程中，以法律程序重新界定程序法。
第二，边沁所称的程序法主要限于对受侵害的权利实施救济的司法程序，相当于今天所称的诉讼法，实体法也是以司法过程中运用的实体规则为准，这在当时是十分明确的。但是，这种划分不涉及宪法、议院程序和行政程序，因为当时的英国还没有建立成熟的行政管理体系，议会的程序属于议会自治的范畴，而且英国至今也没有成文宪法。所以，其不需要考虑宪法、议院程序和行政程序是实体法还是程序法的问题，但是，这些法律都是现今大陆法系国家法律体系的主要组成部分。这种指称对象的扩张不可避免地使这对概念原有的含义的不适应。所以，程序法这一概念的范围可以扩张。
第三，边沁所说的程序问题并不包括私法中的程序。私法中含有大量的程序问题，如缔约的程序问题，公司的成立、决策和解散的程序问题。《合同法》第342条第2款规定：“技术转让合同应当采用书面形式。”这一规定的主要内容应属于程序的范畴，因为当事人想要签定技术转让合同就必须遵守采用合同书形式这一特定程序。同时，如果合同双方当事人在法律实践中发生纠纷，在司法裁决中也会运用这一规定来进行裁决，从而又使其成为一个具有实体意义的规定。
传统的实体法与程序法之分无非是为了强调程序的重要性，实体与程序的不可分性。而通过分析又存在以上一些问题，所以笔者认为，应用法律程序这一概念来取代实体法与程序法的划分，这同样可以达到这一效果并更具合理性。
二、法律程序与法律规范
（一）法律程序
我国通说认为法律程序是由人的活动所表现出来的各种属性所构成的。例如，葛洪义认为，“法律程序是指人们进行法律行为所必须遵循或履行的法定的时间和空间的步骤和方式。”公丕祥认为，“从法理学角度来分析，程序是从事法律行为作出某种决定的过程、方式和关系。过程是时间概念，方式和关系是空间概念。程序就是这样的时空三要素构成的统一体，”“程序就其本位而言是这样一种普遍形态：人们遵循法定的时限和时序并按照法定的方式和关系进行法律行为。”笔者认为，中国是成文法国家，我国的法律规范包含着实体性和程序性的内容，而法律程序这一概念的提出又是为强调程序的重要性及其与实体的密切关系。所以，在我国，应当把法律程序界定为法律的实践过程，包括行政程序、司法程序、立法程序、选举程序以及私法领域的缔约程序，仲裁程序，有关公司和社团的程序规范等所有程序类型的一个通称。这样，便使法律程序与法律规范相对应，这两对概念的区分同样可达到区分实体法与程序法的目的，并且这种区分更符合我国实际。而我国法律规范既包括实体性内容又包括程序性内容，二者很难区分且没有区分的必要。
（二）法律规范
在大陆法系国家，由于所有法律都表现为成文的法律，这些法律文本已经脱离了司法实践，在其中寻找程序性规范与实体性规范的区别很难，但法律中毕竟存在着实体与程序之区别。成文的法律（法律规范）是以权利和义务为内容，因为：第一，法律的要素以法律规则（法律规范）为主，而法律规则（法律规范）中的行为模式是以授权、禁止和命令的形式规定了权利和义务，法律规则（法律规范）的后果就是对权利义务的再分配。第二，法律对人们行为的调整主要是通过权利义务的设定和运行来实现的，因而法律的内容主要表现为权利和义务。第三，权利义务是主体法律地位的体现，权利义务总是被立法者所充分重视，也受社会各成员所关注。权利和义务的法律规定明确地告诉人们可以、应该怎样行为，不可以、不应该怎样行为以及必须怎样行为；人们可根据法律来预先估计自己与他人之间该怎样行为，并预见到行为的后果及法律的态度。所以，在成文法国家，国家通过制定法律规范来规定法律主体的权利义务来调整社会关系，通过权利与义务来分析法律问题应是一种科学的方法。笔者认为，实体与程序的问题在我国法律规范中就表现为法律主体的实体性权利义务与程序性权利义务的相互关系。
三、实体性的权利与程序性的权利
实体性权利是静态意义上的权利，即人们对某种实体利益所具有的受法律保护的资格和权能，这些利益包括生命、名誉、人格、自由和财产等等。程序性权利可以从三方面来理解，以一方当事人为例，对其程序性权利可以进行以下分析：第一，其程序性权利就是其为了行使、主张或保障其实体权利而必须具有的作为一定行为的能力。在这里，其具有某种程序性权利，是因为他具有某种实体性权利。例如《行政诉讼法》第2条规定，“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”显然，这种对程序性权利的理解带有工具主义色彩，即实体权利是目的，程序权利是手段。第二，在某些情况下，法律并没有规定其实体性权利，但其未必不具有程序性权利。在特定的过程中，一方的程序性义务对应着相对方的程序性权利。例如《行政处罚法》第34条第1款，“执法人员当场作出行政处罚决定的，应当向当事人出示执法身份证件，填写预定格式，编有号码的行政处罚决定书。行政处罚决定书应当当场交付当事人。”第三，法律程序除了具有服务于一定实体结果的工具性价值外，还具有其独立的内在价值。所以，在法律实践中，一方当事人在没有法律明文规定的权利，对方也没有程序性义务时，其也可以享有程序性权利。对于程序的内在价值，罗尔斯、萨莫斯、贝勒斯都有论述，一般认为在程序中可以也应当体现当事人的人格尊严，基本人权等等。这些权利通常体现在一国的法律原则或实践中，其也可以理解为当事人的程序性权利。我国宪法第33条第3款规定，“国家尊重和保障人权。”虽然我国宪法还没有司法化，不具有可操作性，但这仍然是当事人的重要权利，即使具体法律法规没有对当事人权利作出明确规定，仍应尊重当事人的这些权利。
笔者认为，一方当事人如果享有实体性权利其必须要履行实体性义务，因为权利和义务是对立统一的关系，而只有其享有程序性权利并履行程序性义务才可使其实体性权利实现，这在前已论述过。这四者统一于这一当事人的法律实践中，任何一者都不可以单独存在，其中程序性权利是最重要的。
四、法律程序与法律规范的统一
法律程序指的是法律的实践过程，不仅包括司法程序，还包括行政程序、立法程序以及准司法的仲裁程序。实体性权利、义务，程序性权利、义务是调节这一互相衔接的法律实践过程的机制。在大陆法系国家，程序性权利、义务，实体性权利、义务都已经被法典化，属于抽象的、概念化的形式法范畴，表现为法律规范，但它却是法律程序中的调节机制，本质上是实践的。但是，不可能用程序性权利、义务来界定法律程序，因为程序性权利义务已经形式化，人们不可能在一个平面空间之中复制出在立体空间中进行的复杂过程。
边沁所称的实体法，在今天看来，其内容包括两方面，一方面直接关系到人们的切身利益，如自由、人格、财产、安全等，另一方面是关于参与各种法律程序的权利，如选举权、诉权、辩护权、知情权等。这些基本权利是人们建立政府或采用相应法律程序的目的和根据所在。前一方面的内容，如财产权利、人身自由等，作为法律规范的价值目标，同时也是各种法律程序所追求的目标；后一方面的内容，如选举权、诉权、辩护权等，又是法律程序自身的合法性源泉。比较而言，法律程序应当是人们为建立和实现这些价值目标而采取的实践步骤。因而，法律规范那些基本价值的实现是任何权宜之计所不能取代的，法律规范上的非议是再精巧的程序设计也无法弥补的。而且，忽视对于作为自身存在基础的那些基本权利的保护，再精巧的制度设计也会变成专制，因为无论怎样设计的制度都不能回避政府由少数人控制这一事实，而其一旦摆脱程序的限制便会成为专制。
但是，这并不可以得出法律程序从属于法律规范，是法律规范的工具。包含实体性权利、义务和程序性权利、义务的法律规范并非在法律程序之上，任何把法律程序看成是手段、工具、办事方法的做法，事实上都是在弱化法律程序的内在价值。错误的原因在于对法律程序与法律规范之间的实践联系被人为的割裂。正是这种割裂，使法律规范被人们当成法律程序之外的、需要借助于法律程序加以实现的客观秩序。这种观念是把法律程序当成是法律规范的实现手段，其实际是把法律程序等同于司法程序，仅仅看到了法律程序的一个环节而忽视了其他环节，特别是立法程序的存在。法律规范是通过立法程序或作为一种惯例由司法程序加以确认的，其产生的本身就离不开法律程序。并且，这种观点没有考虑到不同程序类型之间在功能上的联系，没有考虑到立宪过程的法律程序问题。如果，把法律程序看成是现代国家的组成和决策方式，那么，法律程序就不仅是法律规范的实现条件而且是法律规范存在与实现的制度基础。因此，法律程序不仅是独立的，而且是全部法律实践的制度基础。
这也同时说明了法律程序与法律规范之间的联系是实践意义上的，因为法律规范也可以说其所有的程序性权利、义务和实体性权利、义务都是为行政和司法活动提供依据的。从实践的角度来看，整个法律规范的产生和运作过程，充满着不确定的因素，这主要表现为法律程序与其结果之间不是简单的一对一关系。在任何一个开始的法律程序中，蕴含着各种可能影响其最终结果的因素。因此，对于每一个程序的参加者而言，是重在参与而不在结果，这正是现代国家的游戏规则。实体性的正义也就取决于程序的结果，那些实体性权利或是其抽象价值理念能否实现，取决于程序的机会是否均等、程序安排是否中立、公正等程序问题。法律的正义，说到底也就是程序的正义。

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