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宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市城市住宅小区管理试行办法

（1995年9月25日　银川市人民政府令第85号）


目录


　　第一章　总则
　　第二章　管理机构和职责分工
　　第三章　物业管理
　　第四章　新建小区设施的移交、管理和经费管理
　　第五章　管理要求和奖惩
　　第六章　附则

第一章　总则




　　第一条　为了加强我市城市住宅小区的管理，提高城市住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，依照国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和有关法律、法规规定，结合本市具体情况，制定本办法。


　　第二条　本办法所称住宅小区，是指城市建成区内达到一定规模，基础设施比较齐全，建筑面积在两万平方米以上的住宅小区。
　　本办法称住宅小区管理（以上简称小区管理），是指住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。


　　第三条　住宅小区的管理实行统一领导、分工负责、综合管理与专业管理相结合的原则，逐步实现社会化、专业化的管理体制，由物业管理单位统一实施专业化管理。

第二章　管理机构和职责分工




　　第四条　银川市房地产管理局是城市住宅小区物业管理的行政主管部门。
　　住宅小区成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会由辖区人民政府组建，住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表、居民委员会、房地产管理部门的代表组成。
　　住宅小区管委会接受所在地街道办事处和居民委员会的监督指导。


　　第五条　管委会的职责是：
　　（一）制定章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；
　　（二）负责对小区综合管理工作的组织实施；
　　（三）组织建立或选聘物业管理单位对小区进行物业管理；
　　（四）审议小区管理计划和小区管理服务的重大措施；
　　（五）检查、监督各项管理工作的实施和规章制度的执行；
　　（六）根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理工作进行检查和监督；
　　（七）负责小区管理经费的管理和使用；
　　（八）负责其他应由小区管委会管理的工作。


　　第六条　城建、公安、环卫、供水、园林、规划、邮电等单位，应按照各自的职责权限，积极协助管委会搞好住宅小区内的管理。


　　第七条　住宅小区的道路、路灯、上下水、供暖、供电、邮电、消防等公用设施的维修、养护，由各行政主管部门负责。各行政主管部门也可根据管理需要，委托物业管理单位代管。


　　第八条　住宅小区内的环境卫生和园林绿地由管委会负责管理或选聘物业管理单位进行管理。
　　住宅小区内的治安保卫工作，由管委会组织治安联防队，在所在公安派出所和治保会的指导下进行工作。


　　第九条　凡房地产开发企业自行建设的公用设施，在保修期满后，移交小区管委会负责管理。


　　第十条　住宅小区内的房屋建筑及楼内设施，由产权单位进行管理养护，也可出资委托物业管理单位统一修缮养护，楼外自建的公用设施和住户毗邻房屋共有部位的修缮养护，按权利义务相适应的原则，由各产权人和使用人按份额合理承担费用。由管委会组织管理。


　　第十一条　房地产开发企业在办理售房手续时，应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定。房地产产权人和使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有承诺遵守小区管理办法的约定。


　　第十二条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。

第三章　物业管理




　　第十三条　住宅小区内的物业管理，由小区管委会组织进行或选聘物业管理单位进行管理，本着“谁收费，谁服务”的原则，做好物业管理工作。


　　第十四条　物业管理单位的权利：
　　（一）根据有关法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法；
　　（二）依照物业管理办法或合同对小区实施物业管理；
　　（三）依照有关规定和物业合同收取管理费用；
　　（四）有权制止违反规章制度的行为；
　　（五）有权要求管委会协助管理；
　　（六）有权选聘专营公司承担专项管理业务。


　　第十五条　物业管理单位的义务：
　　（一）履行物业管理合同，依法经营；
　　（二）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
　　（三）重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；
　　（四）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。


　　第十六条　物业管理合同应当明确：
　　（一）管理项目；
　　（二）管理内容；
　　（三）管理费用；
　　（四）双方权利和义务；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）其他。


　　第十七条　物业管理合同和小区管理办法，应报房地产行政主管部门和辖区人民政府备案。

第四章　新建小区设施的移交、管理和经费管理




　　第十八条　住宅小区的建设，必须按照有关规定，统筹安排小区内的道路、绿化、文化、教育、环卫、邮政、电信、公安等服务设施和小区管委会办公用房、治安室等配套设施建设。


　　第十九条　住宅小区配套设施的具体建设项目和规模，由市规划部门在审定小区规划时予以确定。对已交付使用的住宅小区，凡未按规划设计建设配套设施的，必须补建完善。
　　住宅小区内配套建设的各种设施，由开发单位负责投资建设，无偿提供管委会办公使用的建（构）筑物，其产权归国家所有，收益作为住宅小区管理经费。


　　第二十条　住宅小区的移交与接管，必须由房地产行政主管部门和辖区人民政府会同有关部门进行总体验收合格后，及时办理交接手续。


　　第二十一条　对住宅小区的验收，必须严格按照有关规范和标准进行。
　　根据小区建设的实际情况，验收可采用一次性的总体验收或先分部验收再总体验收两种方式。


　　第二十二条　住宅小区管理经费的主要来源是：
　　1．按规定向住宅小区内单位和住户收取的费用；
　　2．产权单位和产权人应当负担的费用；
　　3．小区内开展各项便民有偿服务的收入；
　　4．按国家规定或自治区批准的项目及标准所收取的其他费用。


　　第二十三条　住宅小区的管理经费按照有偿服务、合理负担、自收自支、民主管理的原则进行收取和管理。要做到专款专用，定期向居民公布收支帐目。

第五章　管理要求和奖惩




　　第二十四条　小区管委会的工作人员必须廉洁奉公，坚持原则，模范地遵守法律、法规和政策规定，模范地遵守小区内的各项管理制度，全心全意为住户群众服务。


　　第二十五条　房地产行政管理部门和辖区人民政府要定期会同有关部门，对小区的综合管理情况进行检查评比，表彰奖励作出显著成绩的单位、居民和小区管理人员。


　　第二十六条　房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理单位或者小区管委会予以制止，批评教育，责令其恢复原状、赔偿损失。
　　（一）擅自改变小区内土地用途的；
　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；
　　（三）乱搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；
　　（四）不照章交纳各种费用的。


　　第二十七条　物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉，管委会有权制止，并要求其限期正；可对其予以警告，责令限期改正，赔偿损失并可处以100元至500元罚款。
　　（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；
　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
　　（四）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
　　（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

第六章　附则


　　第二十八条　规模较小的住宅新村或楼群，可以参照本办法进行管理。


　　第二十九条　本办法由银川市房地产管理局负责解释。


　　第三十条　本办法自发布之日起施行。1992年3月12日市人民政府发布的《银川市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。


本案适用一年诉讼时效期间还是二年诉讼时效期间

史和新


【基本案情】
原告林桦。
被告徐炉山、徐明山
两被告在承包302国道富阳南线工程C标一工区期间因向原告租赁挖掘机而欠其租金230000元。2000年10月，被告与原告达成书面还款协议，约定上述款项由被告分两期支付，最迟在2001年6月1日前全部付清，如被告能在2000年12月31日前支付200000元，则其余30000元由其予以免除。但协议签订后，被告仅支付60000元。2002年9月29日，原告曾通过电话向两被告催讨余额欠款170000元，但被告仍拖欠不付。原告遂向法院起诉。两被告答辩称：向原告租赁挖掘机而欠原告租金以及2000年10月双方达成书面协议等事实均没有异议，但原告起诉已经超过一年的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。
【分歧意见】
在本案件处理中，对原告向法院起诉主张权利是否超过诉讼时效期间存在不同的意见。
第一种意见认为，被告所欠原告的虽是基于租赁合同产生的租金，但双方另行达成还款协议后，基于租赁合同产生的法律关系已经终结，双方重新形成新的债权债务关系，且该协议又是民事合同的一种，由此产生的纠纷应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的普通诉讼时效即二年。原告起诉未超过普通诉讼时效期间，诉讼请求应予支持。
第二种意见认为，被告欠原告的款项系基于租赁合同而产生的租金，双方事后达成的还款协议，仅是承租人应付给出租人租金数额、支付时间的约定，其法律关系的性质并不因此而发生改变，因此，本案仍应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的短期诉讼时效即一年。原告起诉已经超过一年的诉讼时效期间，原告的诉讼请求应依法予以驳回。
【评析】
时效，是指一定的事实状态持续存在一定时间以后，即发生一定后果的法律制度。诉讼时效是权利人在一定期间不行使权利即丧失依诉讼程序保护其权利的可能性的民事法律制度。时效期间届满后所发生的法律后果，各国民事立法和司法实践中有四种不同的情况：1、时效届满，实体权利本身消灭。权利人无权再接受原义务人的履行，否则构成不当得利，义务人可请求返还。2、时效届满，诉权消灭，实体权利仍然存在。义务人援引时效的规定，法院即不受理诉讼。但权利人接受义务人的履行，并不构成不当得利。3、时效届满，实体权利和诉讼权利均不消灭。只有义务人可依时效取得拒绝履行的抗辩权。权利人仍可请求义务人履行，法院也不主动援引时效的规定，不依职权驳回原告的请求。4、时效届满，权利人的胜诉权消灭，其起诉权和实体权利则不消灭。无论当事人是否了解时效的规定或是否提出时效抗辩，法院均应依职权查明诉讼时效问题，以保障当事人在适用法律上的平等。根据我国民法通则的规定，诉讼时效期间届满权利人丧失胜诉权，义务人在时效届满后自愿履行的，权利人仍有权接受。
诉讼时效制度的意义在于督促权利人及时行使权利，对怠于行使权利的人予以制裁，从而使权利义务关系确定化。如果权利人能行使权利而长期不行使，义务人的法律地位将长期处于不确定状态，不利于当事人建立新的、确定化的社会关系。这就是说，诉讼时效的主要作用，一方面可以促使权利人积极行使权利，以维持业已形成良久的社会经济关系，保障社会经济秩序的稳定。另一方面，诉讼时效制度也是对“眠于权利者”的一种惩戒，促使权利人积极行使权利。权利人因诉讼时效届满而承受不到利益。从程序法意义上看，诉讼时效制度也可以避免当事人因日期久远而产生举证困难，减少司法讼累。
法理认为，每个人都是自己利益的最佳判断者和照料者，权利人不关心自己的利益，可认为他有放弃权利的意思，因而法律不予其强制性的保护。法律基于不同的权利规定有不同的诉讼时效期间。《民法通则》第一百三十六条规定四种情形下，诉讼时效期间为一年。之所以这样规定，或是因为时间过长不易取证，必须及时处理；或是因为纠纷的性质容易迅速解决。在租赁合同关系中，当事人因租金而发生纠纷，不仅债权人可以随时向债务人追索，而且当事人之间因延付或拒付租金引起的纠纷也比较容易解决。在本案中，原告与被告签订还款协议，表明承租人（被告）应付给出租人（原告）租金数额、支付时间等事项达成共识。该协议的签订并未改变承租人与出租人业已存在的租赁关系，只表明承租人延付了租金。承租人未按租赁合同支付租金，也未在还款协议后支付所欠租金，又表明了承租人对租金的拒付。承租人（被告）的行为完全与《民法通则》第一百三十六条第（三）项“延付或者拒付租金”的规定相符。如果认为通过还款协议的签订可以将租赁关系转化为债务（欠款）关系，则《民法通则》第一百三十六条的规定完全多余，因为该条规定的其他三种情形均可“转变”为欠款纠纷。甚至其他法律规定适用特别诉讼时效的情形均可“转变”为欠款纠纷。
【结论】
诉讼时效是保护权利人的民事权利，但我国民法通则对不同的民事权利规定了不同的诉讼时效期间，当事人应当遵照执行。本案中的还款协议是基于双方原有的租赁法律关系形成的，不能据此改变原存在的租赁法律关系，本案仍为租赁合同纠纷，适用一年的特别诉讼时效期间的规定。本案可以原告主张权利已超过一年诉讼时效期间为由，依法驳回原告的诉讼请求。
另外，本案还可以原告滥用诉讼权利为由驳回其诉讼请求。任何权利行使必有一定界限，逾越这一正当界限而行使权利，即为权利之滥用。禁止权利滥用原则要求权利人在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益，从而在当事人之间的利益关系和当事人与社会之间的利益关系中实现平衡，其本质上是法律对私权行使的一种限制，体现了法律追求“矫正正义”和“分配正义”的目标。制约和防止诉讼权利滥用已成为各国民事诉讼立法的一种普遍做法。我国民事诉讼法第五十条第三款规定，“事人必须依法行使诉讼权利”。可见，我国民事诉讼法也禁止当事人滥用诉讼权利。权利滥用将导致失权、权利限制、行为无效等法律后果。本案原告在被告拒绝支付租金后，应当积极行使权利，避免诉讼时效的超过。但原告在协议签订后，仍然怠于行使权利，造成诉讼时效届满。原告明知本案诉讼时效已经届满的情况下，向法院起诉已构成对诉讼权利的滥用，违反了诚实信用的基本原则，理应承担相应的不利后果。

（作者单位 浙江省绍兴市中级人民法院）