淄博市政府投资建设项目审计办法
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淄博市政府投资建设项目审计办法
山东省淄博市人民政府
淄博市政府投资建设项目审计办法
淄博市人民政府令第53号
经市政府第四十二次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年1月1日起施行。
二00五年十月二十九日
第一章 总则
第一条 为了加强政府投资建设项目的审计监督，规范投资行为，提高投资效益，根据《中华人民共和国审计法》、《山东省实施〈中华人民共和国审计法〉办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称政府投资建设项目（以下简称建设项目），是指本市各级政府预算内资金以及其他政府资金所进行的固定资产投资建设项目。
第三条 对建设项目的开工前审计、预（概）算执行审计和竣工决算审计，以及建设、施工、勘察、设计、监理、采购、供货等单位与建设项目有关的财务收支的审计监督，适用本办法。
第四条 审计机关和审计人员进行建设项目审计，应当遵守客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
第五条 市、区县审计机关是建设项目的审计监督机关。
计划、建设、规划等部门，应当在各自职责范围内，支持配合审计机关做好建设项目的审计监督工作。
第六条 审计机关根据工作需要，可以聘请专业人员对建设项目进行审计，但不得向被审计单位收取费用，所需费用列入财政预算。
第七条 建设单位编制的建设项目招标文件中，应当具有以审计结论作为工程价款决算依据的实质性要求，并在建设项目发承包合同中对此实质性要求作出具体约定。
第八条 政府投资建设项目，应当完善工程建设和财务核算档案资料，建立档案管理制度，保证资料齐全、规范。
被审计单位应当及时、准确、全面提供与建设项目有关的资料，不得拒绝、拖延、谎报，不得妨碍审计机关依法审计。
第九条 审计机关依法独立行使审计监督权，不受其他行政机关、社会团体和个人的干涉。
第二章 审计计划
第十条 审计机关应当根据法律、法规、规章的规定和本级人民政府、上级审计机关的要求，编制年度建设项目审计计划。
年度建设项目审计计划应当报本级人民政府批准后实施，并报上级审计机关备案。
第十一条 年度建设项目审计计划可以根据实际情况经本级人民政府批准后作出调整，并报上级审计机关备案。
第十二条 审计机关应当将纳入年度建设项目审计计划的建设项目及时告知相关部门和被审计单位。
第十三条 审计机关应当按照年度建设项目审计计划对建设项目进行开工前审计、预（概）算执行审计和竣工决算审计。
第三章 开工前审计
第十四条 对列入年度审计计划的建设项目，审计机关应当进行开工前审计。
第十五条 建设单位应当在距建设项目开工15日前，向审计机关报送下列资料：
（一）建设项目审批文件、计划批准文件和项目分项概算、总概算；
（二）建设单位与施工单位签订的建设项目合同；
（三）建设项目资金来源和资金落实情况；
（四）施工图预算（分项预算或者单项工程预算）及其编制依据；
（五）与建设项目开工前审计相关的其他资料。
第十六条 对建设单位报送的资料，审计机关应当在15日内审查完毕，并将审查结论送达被审计单位、项目审批机关以及其他有关部门。
建设单位报送的资料不齐全或者不符合规定形式的，审计机关应当在当日或者5日内一次性告知建设单位需要补充或者修改的全部内容。建设单位应当按照审计机关的要求，及时对资料进行补充或者完善。
第四章 预（概）算执行审计
第十七条 审计机关应当对建设项目总预（概）算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算的真实、合法、效益情况进行审计。
第十八条 建设项目预（概）算执行审计的主要内容：
（一）建设资金到位情况和资金管理与使用情况；
（二）购置设备、材料的核算情况；
（三）预（概）算审批、执行、调整情况；
（四）债权、债务情况；
（五）税费计缴情况；
（六）建设成本情况；
（七）内部财务控制制度的制订和执行情况；
（八）法律、法规规定需要审计的其他内容。
第十九条 审计机关进行建设项目预（概）算执行审计时，被审计单位应当按照审计机关的要求报送下列资料：
（一）建设单位与施工单位签订的施工合同；
（二）项目审批文件、计划批准文件和项目分项概算、总概算；
（三）有关招投标文件、评标报告、中标通知书、合同文本；
（四）施工图预算（分项预算或者单项工程预算）及其编制依据；
（五）项目管理中涉及工程造价的有关资料，包括设备材料采购单、工程计量单、设计变更、现场签证、有关指令和会议纪要等；
（六）项目结算造价资料，包括造价书、工程量计算书、有关计价文件以及计价依据等；
（七）与项目预（概）算执行审计相关的其他资料。
第二十条 因设计变更或者现场签证导致变更后的预算超过分项预（概）算或者总预算的，建设单位应当于设计变更或者现场签证之日起五日内书面报审计机关备案，审计机关应当于工程结算时一并审计。
因设计变更、现场签证导致变更后的预算超过总预算，或者超过分项预（概）算的百分之五并且金额达到三十万元以上的，建设单位应当在施工前通知审计机关，审计机关应当及时派人到达施工现场，对设计变更、现场签证的真实性进行现场见证，并在十日内予以确认。
第二十一条 审计机关收到建设单位按规定提交的预（概）算执行审计的有关资料后，应当在二十日内出具审计结论性文书。需要延长期限的，经审计机关负责人批准可以适当延长审计时间，但不得超过十日。
第五章 竣工决算审计
第二十二条 审计机关应当对建设项目基本建设收入、节余资金、工程结算和工程决算、交付使用的资产、尾工工程进行竣工决算审计。
第二十三条 建设项目竣工决算审计的内容：
（一）建设项目资金的来源、管理与使用情况；
（二）工程价款结算与实际完成投资情况；
（三）交付使用的资产情况：
（四）尾工工程的投资情况；
（五）年度会计报表、竣工决算报表情况；
（六）债权债务情况；
（七）建设成本情况；
（八）税费计缴情况；
（九）法律、法规规定需要审计的其他内容。
第二十四条 被审计单位应当在建设项目竣工验收后六十日内将竣工决算编制完毕，并向审计机关提请竣工决算审计。因特殊情况需要延长编制时间的，可以延长，但不得超过三十日。
第二十五条 审计机关进行建设项目竣工决算审计时，被审计单位应当提交下列资料：
（一）本办法第十五条规定的资料；
（二）项目批准建设的有关文件、设计文件、历次调整概算文件；
（三）竣工验收资料；
（四）与建设项目有关的合同以及结算资料；
（五）自项目建设之日起的工程进度报表和财务报表、工程决算报表，以及其他与财务收支有关的资料；
（六）与项目竣工决算审计相关的其他资料。
第二十六条 审计机关收到被审计单位按规定提交的资料后，应当在六十日内出具审计结论性文书，需要延长期限的，经审计机关负责人批准可以延长，但不得超过三十日。
第六章 审计结果
第二十七条 审计机关实施审计后，应当出具审计报告；对违反国家规定的财政收支、财务收支行为，需要依法给予处理、处罚的，应当出具审计决定书。
第二十八条 审计报告、审计决定书具有法律约束力。
第二十九条 审计机关应当向本级人民政府报告建设项目审计的有关情况，本级人民政府向本级人大常委会报告上年度预算执行情况审计工作时，应当一并报告上年度建设项目审计监督情况，并接受本级人大常委会的监督。
第七章 法律责任
第三十条 违反本办法规定，被审计单位不按照审计机关的要求提供有关资料或者提供虚假资料的，由审计机关依照《中华人民共和国审计法实施条例》第四十九条的规定追究责任。
第三十一条 违反本办法规定，建设项目招标文件中没有以审计结论作为工程价款结算依据的实质性要求或者未在建设项目发承包合同中对此实质性要求作出具体约定的，建议有关部门对建设单位负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十二条 违反本办法规定，因勘察、设计单位的过错而造成项目重大预算失控和投资损失的，审计机关应当建议建设单位或者项目法人依法追究勘察、设计单位的赔偿责任，并建议有关部门依法予以处罚。
第三十三条 违反本办法规定，建设单位擅自扩大建设规模、提高建筑装饰和设备购置标准以及建设计划外工程的，审计机关应当建议有关部门对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十四条 违反本办法规定，设计变更、现场签证未通知审计机关现场见证的，审计机关应当建议有关部门对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十五条 违反本办法规定，工程结算中多计工程款项的，审计机关应当责令建设单位和施工单位予以调整；已经签证多付工程款的，审计机关应当责令建设单位限期收回或者直接收缴。
施工单位偷工减料、虚报冒领工程款金额较大，情节严重的，依照前款规定处理，并依法追究责任单位或者直接责任人的法律责任。
第三十六条 违反本办法规定，工程造价咨询企业有下列行为之一的，审计机关应当建议建设行政主管部门依照相关法律、法规的规定给予行政处罚：
（一）超越资质范围进行工程造价编制和咨询活动的；
（二）故意少算、高估冒算工程造价的；
（三）串通虚报工程造价的；
（四）涂改、倒卖、出租、出借资质证书或者以其他形式非法转让资质证书的；
（五）编制工程结算文件，其工程造价高于或者低于按规范编制价格百分之五以上的；
（六）向负责监督检查的行政主管部门隐瞒有关情况，提供虚假材料或者拒绝提供反映其活动情况的真实材料的。
第三十七条 违反本办法规定，审计机关及其审计人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不履行审计监督职责的；
（二）明知与被审计单位或者审计事项有利害关系而不主动回避并产生不良后果的；
（三）泄露国家秘密或者被审计单位商业秘密的；
（四）索贿、受贿或者接受可能影响公正执行职务的不当利益的；
（五）隐瞒被审计单位违法行为的；
（六）其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的行为。
第三十八条 当事人对审计机关的审计决定不服的，可以向上一级审计机关或者本级人民政府申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。
第八章 附则
第三十九条 本办法自2006年1月1日起施行。
丽水市城市房屋权属登记管理办法
浙江省丽水市人民政府
丽水市城市房屋权属登记管理办法
丽政令〔2002〕22号
《丽水市城市房屋权属登记管理办法》已经市人民政府第14次常务会议审议通过，现予发布，自2002年7月1日起施行。
二○○二年五月十五日
丽水市城市房屋权属登记管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋权属管理，保障房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于丽水市城市规划区国有土地范围内的房屋的权属登记。
第三条 丽水市建设行政主管部门是城市房屋权属登记的行政主管部门（以下简称登记部门）。
丽水市房地产管理处是具体负责城市房屋权属登记的管理机构（以下简称登记机构）。
第四条 本办法所称房屋权属登记，是指市登记部门对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第五条 房屋所有权实行登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到本市登记部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第六条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第七条 房屋权属登记应当遵循房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第二章 房屋权属登记
第八条 房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第九条 房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于登记部门认为有必要进行公告的登记。
第十条 房屋权属登记由权利人（申请人）申请。
权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请，并交验法人、其他组织证明。
权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并交验身份证明文件。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
登记部门直管的公房由登记机构直接登记。
第十一条 权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人在申请登记时，须持具有法律效力的委托书和本人身份证件。
第十二条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他的有关证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记部门提交用地证明等文件，申请房屋所有权初始登记。
第十三条 对没有按时进行登记的历史遗留问题按以下规定办理登记：
（一）1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施以前新建、改建、扩建的房屋权属登记，应当提交原审批部门批准的有关建房手续或者能够证明房屋产权现状和历史情况的资料（包括地籍图纸、帐册、表卡）。
对于情况特殊，不能提供上述证明材料的房屋，由房屋权利人申请，经房屋所在地乡镇人民政府、街道办事处调查，登记机构核实，并经公告无异后，方可办理。
（二）1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施后至1990年3月31日期间建造的房屋权属登记，应当提交有关部门的批准手续和土地使用权证。
（三）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施后建造的房屋，应当提交以下证明文件和材料：
1、建设用地规划许可证；
2、建设工程规划许可证；
3、规划认可的施工平面图；
4、土地使用权证；
5、其他相关的证明文件。
权利人（申请人）为法人、其他组织的，还应当提交房屋立项和峻工验收资料等有关文件。
改建、扩建的房屋还应当提交原房屋所有权证明文件。
属原城市规划区外的房屋，应当提交有关部门的审批手续和土地使用权证。
第十四条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
第十五条 在1992年8月31日总登记结束前发生房屋权属转移的，按以下规定提供有关证明文件和材料：
（一）买卖、交换、赠与的房屋应当提交与其相关的合同、协议、土地使用权证、证明材料等；
（二）征购、价拨、划拨、没收、接管、合并、兼并的房屋应当提交县级以上政府或部门批准的文件和其他相关手续；
（三）继承、分割的房屋，应当提交有效遗嘱、遗产继承证明、继承分割协议、土地使用权证等。
第十六条 在1992年8月31日总登记结束以后发生房屋权属转移的，应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明文件等材料。
第十七条 权利人名称变更或房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一）房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（二）房屋面积增加或减少的；
（三）房屋改建的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
第十八条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
第十九条 有下列情形之一的，由登记机构依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
（一）依法由登记机构代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十条 有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准于暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定可以暂缓登记的。
第二十一条 有下列情形之一的，登记部门应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形的。
第二十二条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十三条 有下列情形之一的，登记部门有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记部门的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记部门应当作出书面决定，送达当事人，并在决定生效后收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
第二十四条 购买商品房的房屋权属登记，应当提交商品房购销合同、购房发票、房屋竣工验收资料等相关证件。
按房改政策购买、集资建设的房屋的权属登记，应当按房改部门的有关规定提供批准手续。
第二十五条 房屋共有共用部分（如中堂、门厅、走道、楼梯等），因其建筑面积和使用功能不便分割的，应在各共有户的权属证书上注明房屋共有共用部分的名称、建筑面积等，共有共用部分如有书面产权份额约定或建筑面积分摊的，还应当注明各共有户的产权份额或分摊的建筑面积，没有产权份额，但有使用通行出入权的，在权属证书上注明使用通行出入情况。
第二十六条 权利人有二处以上房屋的，应分别按房屋座落地点申请登记。
第二十七条 房屋权属范围以图纸、四周界至、建筑面积平方米表示。
房屋的建筑面积按中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1-2000《房产测量规范》执行。
第二十八条 房屋的结构，按钢、钢混、混合、砖木和其他结构区别进行登记。
第二十九条 房屋的设计用途分住宅、工业用房、商业用房、办公用房和其他房屋五大类。
新建房屋初始登记发证认定房屋用途以规划、土地管理部门提供的合法有效文件作为依据。
第三十条 登记部门自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。
登记部门应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
权利人因特殊情况无法提交房屋权属的合法来源证明或提交的证明不全的，经登记机构调查，该房屋确属权利人的，并经公告后无异议的，应予核准登记，核发房屋权利证书。
第三十一条 房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。具体收费标准按价格管理部门批准的执行。
第三章 房屋权属证书
第三十二条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》。其式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市登记部门颁发。
第三十三条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第三十四条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十五条 房屋权属证书破损，经登记机构查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记部门申请补发，由登记部门作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第四章 法律责任
第三十六条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的；或涂改、伪造房屋权属证书以及非法印制房屋权属证书的，依照《城市房屋权属登记管理办法》第三十六条规定处罚。
第三十七条 登记部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依照《城市房屋权属登记管理办法》第三十八条规定处理。
第三十八条 在房屋权属登记工作中违反其他法律、法规、规章规定的，依照相关法律、法规、规章的规定进行处理。
第五章 附 则
第三十九条 在本办法第二条规定范围外的莲都区房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十条 本办法自2002年7月1日起施行。原丽水市1989年9月12日发布的《丽水市城镇房屋所有权登记发证实施办法》同时废止。
建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考
奚正辉
内容摘要
本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。
关键词 一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构
我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。
一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。
2、集体建设用地使用权流转条件及程序
有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。
3、集体建设用地使用权非法流转的后果
《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4、关于集体建设用地使用权流转的政策
2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。
5、农用地转为建设用地的手续
《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
